임대차 보증금 우선변제권이란?

임대차 보증금 우선변제권은 임차주택이 경매나 공매로 매각되었을 때, 임차인이 후순위 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 법적 권리입니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 근거하고 있으며, 전세보증금을 지키기 위해 모든 임차인이 반드시 이해해야 할 핵심 개념입니다.

쉽게 말해, 집주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매에 넘어가더라도 우선변제권이 있는 임차인은 다른 채권자보다 먼저 전세보증금을 배당받을 수 있습니다. 그러나 이 권리를 갖추려면 일정한 요건을 충족해야 하며, 요건을 갖추지 못하면 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.

우선변제권 성립 요건 3가지

임대차 보증금에 대한 우선변제권을 확보하려면 아래 세 가지 요건을 모두 갖추어야 합니다. 하나라도 빠지면 우선변제권이 인정되지 않으므로 반드시 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다.

대항력과 우선변제권, 무엇이 다른가요?

대항력과 우선변제권은 둘 다 임차인의 보증금을 보호하는 제도이지만, 그 성격이 다릅니다. 대항력은 해당 주택에서 계속 거주하며 임차인의 지위를 주장할 수 있는 권리입니다. 반면 우선변제권은 주택이 경매에 넘어갔을 때, 다른 채권자들보다 우선하여 전세보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다.

대항력만 갖추고 확정일자를 받지 않으면, 경매 시 우선변제권이 없어 보증금 회수에 큰 어려움이 생깁니다. 따라서 임대차계약을 체결한 후에는 반드시 확정일자까지 받아 우선변제권을 완성하는 것이 중요합니다.

소액임차인 최우선변제권이란?

소액임차인 최우선변제권은 보증금이 일정 금액 이하인 임차인을 특별히 보호하는 제도입니다. 소액임차인에 해당하면 확정일자가 없거나 확정일자가 늦어 선순위 배당을 받지 못하는 경우에도, 경매 시 선순위 담보물권자보다 우선하여 보증금 중 일정액을 돌려받을 수 있습니다.

다만 최우선변제권에도 한계가 있습니다. 보증금 전액이 보장되는 것이 아니라 법에서 정한 일정 금액까지만 보호받으며, 그 금액도 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없습니다. 따라서 소액임차인이라 하더라도 확정일자를 꼭 받아 우선변제권까지 확보하는 것이 바람직합니다.

지역별 소액임차인 기준 및 최우선변제 금액 (2023.2.21. 기준)

우선변제권이 있어도 전세금을 못 받는 경우

우선변제권을 갖추었다고 해서 전세보증금을 자동으로 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 우선변제권은 어디까지나 경매나 공매 상황에서 배당 순위를 결정하는 기준입니다. 임대인이 계약 만료일에 전세금을 돌려주지 않는 일반적인 상황에서는 별도의 법적 절차가 필요합니다.

임대차계약이 끝났는데도 집주인이 "새 세입자가 들어와야 돌려주겠다", "지금 돈이 없다"는 핑계를 대며 전세보증금을 반환하지 않는 경우가 매우 흔합니다. 이러한 핑계는 임대차계약서에 없는 내용이며 법적 근거가 전혀 없습니다. 계약서에 명시된 반환일에 전세금을 돌려주지 않는 것은 명백한 계약 위반입니다.

이런 상황에서 임차인이 취할 수 있는 가장 효과적인 대응 방법이 바로 전세금반환소송입니다. 전세금반환소송은 임차인이 임대인을 상대로 법원에 보증금 반환을 청구하는 소송으로, 소장 접수 후 판결까지 보통 4개월에서 6개월 정도 소요됩니다.

많은 임차인이 변호사 비용 때문에 전세금반환소송을 망설입니다. 일반적으로 변호사 착수금만 수백만원에 달하기 때문에 경제적 부담이 큰 것이 사실입니다. 하지만 법도 전세금반환소송센터의 0원제를 이용하면, 변호사 비용 부담 없이 전세금반환소송부터 강제집행까지 모든 과정을 진행할 수 있습니다.

법도 전세금반환소송센터 실적

법도 전세금반환소송센터의 대표변호사 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이자 민사전문변호사이며, 공인중개사 자격까지 보유한 전세금반환소송 전문가입니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연하였으며, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필하기도 했습니다. 전국 어디서든 전화 한 통으로 상담과 선임이 가능합니다.

무료 승소자료가 필요하신 분은 법도 전세금반환소송센터 사이트(www.jeonse.com)의 상단메뉴에서 '무료 승소자료'를 클릭하시면 받으실 수 있습니다.

전세금반환소송 비용, 얼마나 들까?

전세금반환소송 비용은 크게 변호사 선임비와 법원 실비용(인지대, 송달료)으로 나뉩니다. 일반적인 변호사 사무실에 의뢰하면 착수금만 300만원에서 500만원 이상, 여기에 성공보수와 각 단계별 추가 비용까지 발생합니다.

법도 전세금반환소송센터는 임차인이 소송 전 법원 실비용만 먼저 내고, 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 변호사 비용과 실비용을 청구하여 돌려받는 구조로 운영됩니다. 전세금반환소송뿐 아니라 내용증명, 임차권등기명령, 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산경매 등 모든 강제집행 과정까지 변호사 비용이 0원입니다.

전세금반환소송 절차, 한눈에 보기

전세보증금반환소송은 아래와 같은 절차로 진행됩니다. 법도 전세금반환소송센터에 의뢰하면 각 단계마다 변호사가 직접 처리하므로 의뢰인은 재판에 출석하지 않아도 됩니다.

임대차 보증금 우선변제권, 자주 묻는 질문

지금 바로 무료전화상담 받으세요

임대차 보증금 우선변제권을 갖추었더라도 임대인이 전세금을 돌려주지 않는다면, 법적 대응이 필요합니다. 전세금반환소송은 시일이 걸리는 절차이므로 빠르게 움직이는 것이 중요합니다. 법도 전세금반환소송센터의 0원제는 많은 분들이 찾고 있어 업무 한계에 도달하면 접수가 중단될 수 있습니다. 망설이지 마시고 지금 바로 무료전화상담을 받아보세요.