임대차 보증금 우선 변제란 무엇인가요?

임대차 보증금 우선 변제는 임차인이 집주인의 재산에 문제가 생겼을 때, 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 법적 권리를 의미합니다. 주택임대차보호법은 전세 세입자의 보증금을 보호하기 위해 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이라는 세 가지 핵심 제도를 마련하고 있습니다.

특히 임대차 보증금 우선 변제에서 가장 중요한 것은 확정일자입니다. 주택에 입주하고 전입신고를 마친 뒤, 임대차계약서에 확정일자까지 받아두면 임차주택이 경매되더라도 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리가 생깁니다.

그런데 이런 권리를 확보했는데도 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는 경우가 너무 많습니다. "새 세입자가 들어와야 돌려준다", "지금 돈이 없다"는 핑계는 임대차계약서에 없는 내용이며, 법적 근거도 전혀 없습니다.

우선변제권과 최우선변제권, 어떻게 다른가요?

임대차 보증금 우선 변제에는 두 가지 종류가 있습니다. 하나는 우선변제권이고, 다른 하나는 최우선변제권(소액임차인 보호)입니다. 둘 다 보증금을 보호하는 제도이지만 요건과 효과가 다릅니다.

소액임차인 최우선변제 기준 (2023.2.21. 이후 적용)

* 최우선변제 금액은 주택가액의 2분의 1을 초과할 수 없습니다.
* 최선순위 담보물권 설정일 기준으로 적용 법령이 달라질 수 있으니 주의가 필요합니다.

임대차 보증금 우선 변제권, 이렇게 확보하세요

전세보증금을 안전하게 보호받으려면, 임대차 보증금 우선 변제권을 확보하는 것이 필수입니다. 다음 세 가지 요건을 빠르게 갖추는 것이 중요합니다.

세 가지 요건은 임대차계약 체결 후 최대한 빠르게 갖추는 것이 좋습니다. 전입신고와 확정일자 취득 전에 근저당권이 설정되면, 해당 근저당권자가 임차인보다 우선하게 되어 보증금 변제 순위에서 밀릴 수 있기 때문입니다.

우선변제권이 있어도 전세금을 못 받는다면?

임대차 보증금 우선 변제권을 확보했다고 해서 안심할 수 있는 것은 아닙니다. 우선변제권과 최우선변제권은 임차주택이 경매에 넘어갔을 때 행사할 수 있는 권리입니다. 경매가 아닌 상황에서 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 별도의 법적 절차를 밟아야 합니다.

임대인이 아무리 사정을 이야기해도, 그것은 임대인의 개인 사정일 뿐입니다. "관행은 이제 그만, 임대차계약대로, 법대로" 해야 합니다. 임대차계약서에 적힌 날짜가 전세보증금 반환의 기준이고, 정해진 날짜에 전세금을 돌려주지 않는 임대인이 계약 위반자입니다.

전세금반환소송 절차, 전세보증금 반환을 받는 과정

임대차 보증금 우선 변제를 제대로 받기 위해서는 체계적인 법적 절차가 필요합니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 다음과 같은 순서로 전세금 회수를 진행합니다.

위 모든 과정에서 변호사 비용은 0원입니다. 의뢰인이 부담하는 것은 법원에 납부하는 실비용(인지대, 송달료)뿐이며, 이 비용도 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구할 수 있습니다.

전세보증금 반환 지연이자는 얼마인가요?

임대차 보증금 우선 변제와 함께 알아두면 좋은 것이 바로 지연이자입니다. 임대인이 보증금 반환 기한을 넘기면 지연이자가 발생합니다.

지연이자율은 민법상 연 5%가 적용되며, 소송 과정에서는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%가 적용됩니다. 보증금 반환이 늦어질수록 임대인이 부담해야 할 금액이 늘어나므로, 임차인 입장에서는 빠르게 법적 절차를 시작하는 것이 유리합니다.

왜 법도 전세금반환소송센터인가요?

대표변호사 엄정숙은 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이자 민사전문변호사이며, 공인중개사 자격까지 보유하고 있습니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연했으며, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필한 전문가입니다.

법도 전세금반환소송센터는 전국 어디든 전화 한 통으로 사건을 선임할 수 있습니다. 서울뿐 아니라 지방 사건도 거리에 상관없이 처리 가능합니다. 20대부터 60대까지 다양한 연령대의 의뢰인이 수천만 원에서 수억 원에 이르는 전세금을 돌려받고 있습니다.

이런 말, 더 이상 참을 필요 없습니다

전세 계약 만료 후 보증금 반환을 요구하면 임대인들이 흔히 하는 말이 있습니다. 하지만 이 모든 것은 임대차계약서에 없는 내용이며, 법적 근거가 전혀 없는 핑계에 불과합니다.

오랫동안 지속된 관행이라 해서 합법적인 것은 아닙니다. 이제는 임대차계약서대로, 법대로 해야 할 때입니다. 전세금 못 받는 것도 억울한데, 변호사 비용까지 내야 한다면 더 억울하지 않으신가요? 그래서 법도 전세금반환소송센터는 0원제를 운영하고 있습니다.

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