임대차계약대로! 법대로!
임대차 보증금 승계,
집주인이 바뀌면
전세금은 누가 돌려주나요?
소유권 이전 시 보증금 반환 책임부터
전세금반환소송 변호사 비용 0원까지, 한번에 정리해 드립니다.
전세금반환소송, 변호사 비용 0원으로 가능합니다
법도 전세금반환소송센터는 0원제를 운영하고 있습니다. 임차인이 부담하는 변호사 비용은 0원이며, 법원에 납부하는 실비용(인지대, 송달료)만 임차인이 먼저 부담합니다.
승소 후에는 소송비용액확정신청을 통해 패소한 임대인에게 변호사 보수와 실비용을 청구하여 돌려받을 수 있습니다. 즉, 임차인이 소송 전에 낸 실비용도 임대인으로부터 회수할 수 있는 구조입니다.
전세금반환소송뿐 아니라 내용증명, 임차권등기명령, 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산경매 등 강제집행까지 모든 과정의 변호사 비용이 0원입니다.
비용에 관한 자세한 사항은 무료전화상담 시 상세히 안내해 드립니다.
참고 안내
임대인의 재산 상태가 불량한 일부 경우에는 1심 판결 후 후불로 150만원이 발생할 수 있습니다. 이 비용도 추후 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다. 해당 여부는 무료전화상담 시 확인하실 수 있습니다.
임대차 보증금 승계 문제, 지금 바로 상담하세요
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GUIDE 01
임대차 보증금 승계란
정확히 무엇인가요?
임대차 보증금 승계란, 임차주택의 소유자가 바뀔 때 새로운 소유자(양수인)가 기존 임대인의 보증금 반환 채무를 그대로 떠안게 되는 것을 말합니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따르면, 대항력을 갖춘 임차인이 있는 주택이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 승계하며, 보증금 반환 의무도 함께 이전됩니다.
쉽게 말해, 집주인이 바뀌더라도 임차인의 전세보증금 반환받을 권리는 사라지지 않습니다. 새 집주인이 전세금을 돌려줄 의무를 지게 되는 것이지요. 대법원도 이 점을 여러 판결을 통해 분명히 확인하고 있습니다.
다만, 여기서 중요한 전제 조건이 있습니다. 임차인이 대항요건을 갖추고 있어야 한다는 것입니다. 대항요건이란 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친 상태를 뜻합니다. 이 두 가지를 갖춘 시점의 다음 날부터 대항력이 발생합니다.
GUIDE 02
보증금 승계가
문제되는 대표 상황 4가지
CASE 1
계약 중 소유자 변경
매매로 집주인이 바뀐 경우
CASE 2
경매로 낙찰
경매 절차로 소유권 이전
CASE 3
계약 만료 후 양도
전세 종료 후 매매 진행
CASE 4
새 집주인 보증금 거부
반환 책임 회피 시도
임대차 계약 기간 도중에 집주인이 매매를 통해 바뀌는 경우가 가장 흔합니다. 이때 대항력이 있는 임차인은 새 소유자에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 새 집주인과 기존 집주인이 "보증금 승계를 하지 않겠다"는 특약을 맺었더라도, 이 특약은 임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 없습니다. 이는 주택임대차보호법 제10조에 명시되어 있습니다.
또한 임대차가 종료된 상태에서 주택이 양도되는 경우라도, 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계됩니다. 즉, 전세 계약이 끝났어도 보증금을 돌려받지 못한 상태라면 새 소유자에게 반환을 청구할 수 있습니다.
GUIDE 03
임대차 보증금 승계 거부,
임차인에게 선택권이 있습니다
집주인이 바뀌면 임차인은 반드시 새 집주인과의 임대차 관계를 유지해야 할까요? 그렇지 않습니다. 대법원 판례에 따르면, 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 주택 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기할 수 있습니다.
이의를 제기하면 기존 집주인(양도인)과의 임대차 계약이 해지되며, 기존 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 이를 보증금 승계 거부 또는 전세승계거부라고 합니다. 이때 기존 집주인이 보증금을 돌려줄 때까지 임차인은 해당 주택에 계속 거주하며 대항력을 유지할 수 있습니다.
임차인의 핵심 선택지
선택 1. 새 집주인에게 임대차 승계를 인정하고, 새 집주인에게 보증금 반환 청구
선택 2. 승계를 거부하고, 기존 집주인에게 임대차 계약 해지 통보 및 보증금 반환 청구
어떤 선택이 유리한지는 각 임대인의 재산 상태에 따라 달라집니다. 전문가 상담을 통해 판단하시는 것을 권합니다.
GUIDE 04
보증금을 돌려받기 위한
전세금반환소송 절차
임대인이 보증금 반환을 미루거나 거부하는 경우, 법적 절차를 통해 전세금을 회수할 수 있습니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 아래 모든 과정을 변호사 비용 0원으로 진행합니다.
1
무료전화상담
사건 내용을 파악하고 0원제 적용 여부를 안내드립니다. 전국 어디서든 전화 한 통으로 상담이 가능합니다.
변호사 비용 0원
2
내용증명 발송
임대차 계약 종료 사실과 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 발송합니다. 이는 이후 소송에서 중요한 증거가 됩니다.
변호사 비용 0원
3
임차권등기명령
이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 법원에 임차권등기명령을 신청합니다.
변호사 비용 0원
4
전세금반환소송
법원에 보증금반환청구소송을 제기합니다. 일반적으로 소장 접수 후 판결까지 4개월에서 6개월 정도 소요됩니다.
변호사 비용 0원
5
강제집행 및 채권추심
판결문을 받은 후에도 임대인이 보증금을 지급하지 않으면 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 등 강제집행을 진행합니다.
변호사 비용 0원
6
전세보증금 회수 완료
전세금과 지연이자(민법상 연 5%, 소송촉진특례법상 연 12%)를 함께 회수합니다.
FAQ
임대차 보증금 승계
자주 묻는 질문
Q
집주인이 바뀌었는데, 새 집주인이 "전세금은 이전 집주인한테 받으라"고 합니다. 어떻게 해야 하나요?
대항력을 갖춘 임차인의 경우, 주택임대차보호법에 의해 새 소유자가 임대인의 지위를 자동으로 승계합니다. 따라서 새 집주인에게 보증금 반환을 요구할 권리가 있습니다. 만약 반환을 거부한다면 전세금반환소송을 통해 해결할 수 있습니다.
Q
새 집주인과 기존 집주인이 "보증금은 승계하지 않기로 했다"고 합니다. 유효한가요?
이러한 특약은 임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 없습니다. 주택임대차보호법 제10조에 따라 임차인에게 불리한 약정은 그 효력을 주장할 수 없으므로, 새 집주인은 보증금 반환 의무에서 벗어날 수 없습니다.
Q
전세 계약이 끝난 뒤에 주택이 팔린 경우에도 보증금을 받을 수 있나요?
네, 가능합니다. 임대차가 종료된 상태에서 주택이 양도되더라도, 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태라면 새 소유자에게 임대인의 지위가 승계됩니다. 보증금을 돌려받을 때까지 임차인의 권리는 보호됩니다.
Q
전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 보증기관에서 먼저 받을 수 있나요?
전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다. 보증보험의 보상 여부는 가입 조건과 상황에 따라 다를 수 있으니, 해당 보증기관에 직접 문의하시는 것을 권합니다.
Q
지방에 살고 있는데 법도에 의뢰할 수 있나요?
물론입니다. 법도 전세금반환소송센터는 전국 사건을 처리합니다. 전화 한 통으로 상담부터 선임까지 진행 가능하며, 거리와 관계없이 동일한 0원제 서비스를 제공합니다.
CAMPAIGN
관행은 이제그만!
임대차계약서대로, 법대로
"새 세입자가 들어와야 보증금을 드릴 수 있어요." 이 말, 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 많은 임차인이 이 말을 당연한 것처럼 받아들이지만, 이것은 임대차계약서에 없는 내용이며 법적 근거가 전혀 없는 관행입니다.
임대차계약서에 적힌 날짜가 전세보증금 반환의 기준입니다. 계약 종료일에 보증금을 돌려주지 않는 것은 임대인의 계약 위반이자 법 위반입니다. 임대인의 개인 사정은 법적으로 보증금 반환을 늦출 수 있는 사유가 되지 않습니다.
"전세금 못 받는 것도 억울한데, 변호사 비용까지 내라고?"
법도 전세금반환소송센터는 이러한 임차인의 이중 부담을 줄이기 위해 0원제를 운영하고 있습니다. 더 많은 피해자에게 실질적인 도움을 제공하고자 하는 사회적 사명감에서 비롯된 서비스입니다.
임대인이 자주 쓰는 핑계들이 있습니다. "지금 돈이 없어서", "부동산 경기가 안 좋아서", "다음 세입자 구해오면 주겠다"... 이런 말들은 임대차계약서에 단 한 줄도 적혀 있지 않은 말이며, 법 앞에서 아무런 효력이 없습니다.
ABOUT
법도 전세금반환소송센터
신뢰할 수 있는 이유
법도 전세금반환소송센터
대표변호사 엄정숙 | 대한변호사협회 부동산전문변호사, 민사전문변호사 | 공인중개사
MBC/KBS/SBS 출연
전세금반환소송 매뉴얼 집필
언론 전문가 활동
전국 사건 처리
전세금반환소송에서 95% 이상의 승소율을 기록하고 있으며, 명확한 법적 근거를 바탕으로 사건을 수임합니다. 내용증명 발송부터 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행 및 채권추심까지 처음부터 끝까지 0원으로 진행하며, 임차인이 부담하는 것은 법원 실비용(인지대, 송달료)뿐입니다.
무료승소자료를 원하시는 분은 법도 홈페이지(www.jeonse.com) 상단메뉴의 "무료 승소자료"를 클릭하시면 확인하실 수 있습니다.
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전세금반환소송
비용 구조 한눈에 보기
| 항목 |
일반 변호사 |
법도 0원제 |
| 착수금 |
300~500만원 |
0원 |
| 내용증명 |
별도 비용 |
0원 |
| 임차권등기명령 |
별도 비용 |
0원 |
| 전세금반환소송 |
성공보수 추가 |
0원 |
| 강제집행/채권추심 |
단계별 추가 비용 |
0원 |
| 법원 실비용 |
의뢰인 부담 |
의뢰인 부담
(승소 시 임대인에게 회수) |
0원제 서비스는 신청이 몰리고 있습니다. 업무 한계 도달 시 접수가 중단될 수 있습니다.
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KEY POINT
임대차 보증금 승계 시
임차인이 꼭 알아야 할 것
첫째, 대항력을 유지하세요. 주택 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 유지하고 있어야 합니다. 이사를 해야 하는 상황이라면 반드시 임차권등기명령을 신청하여 대항력을 보전한 후 이사하셔야 합니다. 임차권등기명령 없이 전출하면 대항력을 잃게 됩니다.
둘째, 임대차 계약 해지 의사를 명확히 전달하세요. 보증금 승계 거부를 원할 경우, 기존 집주인에게 내용증명을 통해 해지 의사를 분명히 밝혀야 합니다. 구두 통보만으로는 추후 분쟁의 소지가 있으니, 반드시 서면으로 남기시기를 권합니다.
셋째, 확정일자를 확인하세요. 확정일자가 있으면 우선변제권을 확보할 수 있어 경매 시에도 보증금을 우선적으로 배당받을 수 있습니다. 전입신고와 함께 임대차계약서에 확정일자를 받아 두는 것이 중요합니다.
넷째, 등기부등본을 수시로 확인하세요. 집주인이 변경되거나 근저당 설정 등의 변화가 생기면 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 임대차 만료가 가까워지면 등기부등본을 확인해 소유권 변동 여부를 점검하시기 바랍니다.
변호사 비용 걱정 없이, 0원으로 전세금을 돌려받으세요
법도 전세금반환소송센터의 0원제는 임차인이 변호사 비용을 부담하지 않는 시스템입니다. 임차인은 법원에 납부하는 실비용(인지대, 송달료)만 먼저 부담하고, 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 변호사 보수와 실비용을 모두 청구할 수 있습니다.
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임대인이 소송비용을 낼 수 없는 경우에는 임차인이 낸 비용을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 다만, 이 경우에도 소송 비용이 매우 합리적이라는 점을 확인하실 수 있습니다. 비용에 대한 자세한 내용은 무료전화상담 시 안내해 드립니다.
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임대인의 재산 상태가 불량한 일부 경우에는 1심 판결 후 후불로 150만원이 발생할 수 있으며, 이 비용도 추후 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다. 해당 여부는 무료전화상담 시 확인 가능합니다.
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본 내용은 임대차 보증금 승계 및 전세금반환소송에 관한 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 법률적 효력을 가지는 유권해석이 아닙니다. 개별 사안에 따라 적용되는 법률과 판례가 다를 수 있으며, 본 내용에는 오류가 포함되어 있을 수 있습니다. 구체적인 상황에 대한 정확한 안내는 무료전화상담(02-591-5662) 시 상세히 안내해 드립니다.
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