임대차 보증금 소멸시효란 무엇인가

임대차 보증금 소멸시효란, 임차인이 임대인에게 보증금을 돌려달라고 청구할 수 있는 권리가 일정 기간이 지나면 사라지는 제도를 말합니다. 민법 제162조에 따르면 임대차 보증금반환채권의 소멸시효는 10년입니다. 즉, 임대차계약이 종료된 시점부터 10년 동안 보증금 반환 청구를 하지 않으면 권리 자체가 소멸할 수 있다는 뜻입니다.

전세보증금 소멸시효의 기산점, 즉 시효가 시작되는 시점은 '권리를 행사할 수 있는 때'입니다. 보증금반환채권의 경우 일반적으로 임대차계약이 종료되는 날이 기산점이 됩니다. 계약 만료일, 해지 통보 후 해지 효력이 발생한 날 등이 이에 해당합니다.

계속 거주하면 보증금 소멸시효가 진행되지 않는다

2020년 대법원 판결(2016다244224)은 전세보증금 소멸시효에 관해 매우 중요한 법리를 확립했습니다. 임대차계약이 종료된 후에도 임차인이 보증금을 반환받기 위해 임차주택을 계속 점유하고 있는 경우, 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다는 것입니다.

주택임대차보호법 제4조 제2항은 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 규정하고 있습니다. 임차인이 동시이행항변권을 근거로 주택을 계속 점유하는 것은 보증금을 돌려받으려는 권리 행사의 모습이 분명하게 나타난 것이라고 대법원은 판단했습니다.

이사 후에는 임대차 보증금 소멸시효가 바로 시작된다

보증금을 받지 못한 채 이사를 나가야 하는 상황이라면 각별한 주의가 필요합니다. 임차권등기명령에 따른 임차권등기를 해두더라도, 대법원은 이것이 소멸시효 중단 사유에 해당하지 않는다고 판시한 바 있습니다(대법원 2019년 판결). 임차권등기는 대항력과 우선변제권을 유지해 주는 담보적 기능이 있지만, 보증금반환채권의 소멸시효 진행 자체를 멈추는 효력은 없다는 뜻입니다.

따라서 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 퇴거하셨다면, 임대차계약 종료일로부터 10년 이내에 반드시 전세금반환소송 등 법적 조치를 통해 소멸시효를 중단시켜야 합니다. 시간이 지날수록 전세보증금 반환 가능성이 줄어들 수 있습니다.

임대차 보증금 소멸시효를 중단시키는 방법

소멸시효는 일정한 법적 조치를 통해 중단시킬 수 있습니다. 중단이 되면 그때까지 진행된 기간은 무효가 되고, 중단 사유가 종료된 시점부터 새롭게 10년이 다시 시작됩니다. 민법 제168조에 따른 소멸시효 중단 사유는 다음과 같습니다.

집주인의 핑계에 속아 시간만 낭비하지 마세요

"새 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있어요", "지금은 돈이 없어서요", "부동산 경기가 안 좋아서..." — 이런 말에 기다리다가 임대차 보증금 소멸시효가 점점 흘러가고 있다는 사실을 놓치는 분들이 많습니다. 임대차계약서에 '새 세입자가 구해지면 돌려준다'는 조항이 없다면, 이는 전부 임대인의 사정일 뿐 법적 근거가 전혀 없는 말입니다.

임대차계약서에 명시된 날짜에 보증금을 반환해야 하는 것이 법입니다. 임대인의 개인 사정은 계약 위반과 법 위반의 이유가 될 수 없습니다. 관행이라 해서 합법이 되는 것도 아닙니다.

상황별 보증금 소멸시효 진행 여부

임대차 보증금 소멸시효는 임차인의 상황에 따라 다르게 적용됩니다. 아래 표를 통해 본인의 상황에 해당하는 경우를 확인해 보시기 바랍니다.

임대차 보증금 소멸시효 자주 묻는 질문

법도 전세금반환소송센터가 선택받는 이유

임대차 보증금 소멸시효가 다가오고 있는데 변호사 비용이 부담되어 망설이고 계신다면, 법도 전세금반환소송센터의 0원제를 확인해 보세요. 전세금반환소송 비용에 대한 걱정 없이, 전문 변호사가 처음부터 끝까지 함께합니다.

임대차 보증금 소멸시효, 지금 확인하고 행동하세요

전세보증금 소멸시효는 10년이라는 기간이 있기에 여유가 있다고 느끼실 수 있습니다. 하지만 임대인의 재산상태는 시간이 갈수록 악화될 수 있고, 강제집행 대상 재산이 사라질 수도 있습니다. 보증금반환채권의 소멸시효가 지나기 전에 법적 조치를 취하는 것이 현명합니다.

법도 전세금반환소송센터는 단순히 소송 대행만 하는 것이 아닙니다. "임대차계약서대로, 법대로" — 잘못된 관행을 바로잡고 올바른 임대차 문화를 정착시키기 위해 0원제를 운영하고 있습니다. 전세금 못 받는 것도 억울한데 변호사 비용까지 내야 한다면 너무 부당하지 않겠습니까. 더 많은 피해자에게 실질적 도움을 드리고자 하는 사회적 캠페인의 일환입니다.

무료승소자료를 확인하고 싶으시다면 사이트(www.jeonse.com) 상단메뉴의 '무료 승소자료'를 클릭하시면 받으실 수 있습니다.