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[실무연구자료]전세금 보호 방법
오늘 법도와 함께 전세금 보호 관련하여 알아보도록 하겠습니다. 임차인들이 전세금 보호 하는 방법에는 크게보면 임대차계약을 체결한 시점의 보호와, 계약만료시의 보호 방법이 있는데여, 결론적으로 말씀드리자면, 임차인은 위 두 시점의 보호방법을 기본적으로 갖추어야 합니다. 전세금 보호방법! 1. 임대차계약체결시의 보호 방법 2. 계약만료시 보호 방법 1. 임대차계약 체결시 전세금 보호 방법 가. 건물등기부등본 확인 주택의 임차인은 전세집을 마련하기 위하여 중개 허가를 받은 중개업소를 찾아가거나 최근 들어 직접 임대인과 거래를 할 수 있는 사이트나 어플 등을 통하여 임대차계약을 체결합니다. 위 두가지 방식으로 임대차계약을 체결하더라도, 임차인이 전세금 보호를 위하여 기본적으로 확인하여야 하는 것이 있습니다. 바로 임차주택 건물의 건물등기부등본을 확인하여야 하는 것입니다. 임차주택의 건물등기부 확인 - 선순위 담보물권(채권최고액 확인)이 있는지 확인 - 앞서 거주하였던 임차인의 임차권등기가 되어 있는지 - 임대차계약서상의 임대인과 건물 등기부상 소유자가 일치하는지 ..... 이처럼 임대차계약을 체결하기 전에 적어도 위 3가지 정도는 확인을 하여야 합니다. 선순위 담보물권이 설정 되어 있다면, 임차인은 대항 할 수 없으므로, 추후 경매시 위 담보물권보다 후순위로 배당을 받으으므로, 채권최고액을 확인하겨 전세금액을 정하여야 하며, 건물의 시세에 비하여 많은 금액이라면 되도록 다른 임차주택을 알아보는 것이 전세금을 보호하는 방법이디고 합니다. 앞선 임차인의 임차권등기가 되어 있다면, 새로운 임차인은 대항력을 취득 할 수 없고, 만일 임대인이 임차권등기한 임차인에게 전세금을 반환하여 주지 않는다면, 얼마지나지 않아 임차주택이 경매에 넘어가게 되어 낙찰자의 인도명령에 의해 강제적으로 쫓겨 나야하는 신세가 되어질 수 도 있습니다. 또한 건물등기부상의 현재 소유자와 임대차계약서상의 임대인의 이름과 인적사항이 일치하는지도 확인을 하여야 합니다. 만일 일치하지 않는다면, 추후 임대차계약서상의 임대인으로부터 전세금을 반환 받기 못할 경우 임대인을 상대로만이 전세금 반환소송을 할 수있기 때문에 승소판결을 받은 뒤 임차주택를 강제경매를 할 수 없고, 임대인 개인의 재산에 대하여만 강제집행을 할 수 있기 때문입니다. 나. 주민등록 및 확정일자 주택의 임차인은 임대차계약을 체결하고, 되로록 같은날 주민등록을 하여야 합니다. 사실상 위 주민등록과 확정일자를 받는 것이 임차인이 전세금 보호를 받는데 가장 중요한 장치가 되기 때문입니다. 임차인은 전입신고를 하여 주민등록을 마치고 임차주택을 점유하게 되면, 주민등록을 마친 다음날 '0시'에 대항력이 발생하게 되고, 확정일자를 받게 되면, 임차인을 후순위 물권자(예, 근저당)보다 우선하여 배당을 받을 수있는 우선변제권을 가지게 됩니다. 주택임대차보호법 제3조 ①항 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 임차인의 우선변제권에 대하여 들어 보셨나요?^^ 우선변제권의 요건은 위 대항력의 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때에 발생하며, 전세금을 증액하였다면, 인상한 전세금에 대하여는 추가적인 확정일자를 받아야 그때부터 우선변제권이 발생합니다. 임차인의 우선변제권은 주택임대차보호법 제3종의 2 ② 항에서, 민사집행법에 따른 강제경매, 임의경매. 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다'라고 규정하여, 전세금 보호 규정을 두고 있습니다. 주택의 임차인이 전입신고에 따른 주민등록과 주택의 인도(점유) 그리고 확정일자를 받는 것이 임대차계약체결시 전세금 보호 관련 매우 중요하다는 사실을 하셨나요? 오늘은 법도와 함께하는 전세금 보호 포스팅 중 임대차계약체결시 보호 방법에 대하여 알아보았구요, 다음 포스트에서 계약만료시의 전세금 보호(우선변제권, 임차권등기)에 대하여 설명드리겠습니다. 감사합니다. |
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