"전세 계약 종료전 다행히 신규 세입자가 생겨 이사 날짜를 앞두고 있었습니다. 문제는 이삿날을 코앞에 두고 신규 세입자가 계약을 파기했다는 겁니다. 집주인은 돈이 없다고 하고 계약을 파기한건 제 책임도 아닌데 전세금을 돌려받지 못할까 걱정됩니다"

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주택임대차에서 돈이 없는 집주인들은 신규 세입자가 들어와야지만 기존 세입자에게 전세금을 돌려주는 경우가 많습니다. 하지만 이사를 오기로 한 신규 세입자가 중간에 계약을 파기한다면 그 책임을 두고 집주인과 기존 세입자 간 분쟁으로 이어질 수 있는데요. 만약신규 세입자가 마음을 바꿔 계약을 파기했더라도 집주인에게는 여전히 전세금반환의무가 있기 때문에 반드시 세입자에게 전세금을 반환해야 합니다.

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본격적인 설명 전 오늘 주제와 관련한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼을 참고해 주시기 바랍니다.

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집주인은 계약이 끝날 때 세입자에게 받은 전세 보증금을 다시 반환해야 할 의무가 있습니다. 하지만 현실에서는 초기에 받은 전세금을 다른 용도로 사용하고 새로운 세입자가 낸 보증금을 그대로 기존 세입자에게 돌려주는 경우가 많습니다.

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때문에 신규 세입자가 이사를 오기로 해 놓고 계약을 파기한다면 집주인보다는 기존 세입자가 '전세금을 돌려받지 못하는 것 아닌가'라는 마음을 갖게 됩니다. 문제는 집주인들이 신규 세입자가 들어와야 전세금을 돌려줄 수 있다며, 오히려 책임을 기존 세입에게 떠 넘기는 모습을 보인다는 겁니다.

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하지만 신규 세입자가 계약을 파기한 건 집주인과 신규 세입자 간 해결할 문제이지 기존 세입자가 신결 쓸 문제나 책임은 아닙니다. 기존 세입자가 나서 계약을 방해했다면 분쟁의 소지가 있겠지만, 단순한 개인 사정으로 신규 세입자가 계약을 파기하더라도 집주인은 기존 세입자에게 전세금을 반환할 의무와 책임이 있습니다.

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따라서 신규 세입자의 계약 파기 여부와 상관없이 기존 세입자는 집주인에게 계약 종료 시 전세금반환의무를 지킬 것을 적극적으로 주장해야 합니다.

반면 신규 세입자의 계약 파기로 일어날 수 있는 상황에 대해 기존 세입자에게 전혀 책임이나 의무가 없어지는 것은 아닙니다.

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물론 집주인이 제때 전세금을 돌려주지 않는다면 세입자는 집주인을 상대로 전세금반환소송을 제기할 수 있는 근거가 됩니다. 다만 전세금을 돌려받지 못했기 때문에 이사를 못하는 상황에 대해 책임이 생긴다는 겁니다.

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이사를 하지 못한 세입자는 전세금을 돌려받거나 전세금반환소송이 끝날 때까지 해당 주택에서 계속 머무를 경우 월세나 관리비 지급에 대한 책임과 의무가 생길 수 있습니다. 다만 전세임대차에서는 월세가 발생하는 경우는 드물지만 관리비는 여전히 지급할 책임이 있으며, 월세 임대차에는 월세와 관리비 등을 집주인에게 지급해야 합니다.

한편 신규 세입자의 계약 파기로 전세금반환 시기가 늦어지더라도 자금적인 여유가 되어 이사가 가능한 세입자는 임차권등기 제도를 적극 활용해야 합니다.

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임차권등기는 새로운 주택에 이사를 해 기존 주택의 전입신고가 빠지더라도 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 제도를 말합니다. 임차권등기가 완료되면 전세금을 돌려받을 때까지의 기간을 계산해 지연이자를 청구할 수 있고 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 않았다는 낙인과 같은 역할을 하는데요.

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문제는 임차권등기로 인해 신규 세입자를 구하기가 어렵다며 세입자를 협박하는 경우가 있지만, 법률상 세입자가 집주인의 편의를 위해 임차권등기를 해지할 이유가 없기에 전세금반환에 확실한 물증이 없다면 집주인의 요구를 들어줄 필요는 없습니다.

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전세금 분쟁은 시간과의 싸움이라고 할 만큼 법적인 대응 타이밍이 중요한 일입니다. 하지만 종종 세입자 혼자 고민하고 판단하다 문제를 더 어렵게 만드는 사례가 적지 않습니다. 따라서 전세금 분쟁이 발생하면 빠르게 법률 전문가를 찾아 도움을 구하는 것이 문제를 더 빠르고 쉽게 해결할 수 있는 지름길이 될 수 있습니다.

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