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[실무연구칼럼]전세금 내용증명은 변호사 이름일 때 압박효과 크다.
전세금을 돌려받는 두가지 방법 전세 기간이 만료되었는데도 건물주가 새로운 세입자가 들어와야지 전세금을 반환해 줄 수 있다며 전세금 돌려받기가 힘들어지는 경우가 허다하게 발생되고 있습니다. 이런 경우 세입자는 새로 이사갈 장소의 전세계약도 체결하지 못하여 억지로 계속 살게 되거나, 새로운 장소의 전세금 대출을 받고서 그에 대한 이자부담까지 하게됩니다. 실제 수 많은 상담사례와 소송사례에서 세입자분들은 건물주의 전세금반환의무 불이행으로 인해 경제적, 정신적 손해를 고스란히 감수해 오고 있었습니다. 전세금 돌려받기가 안되는 이와같이 억울한 고통을 계속 참아야만 할까? 아닙니다. 물질적, 정신적 손해를 건물주가 배상하도록 하는 방법이 있습니다. 오늘은 전세금 돌려받기의 구체적인 방법으로 "전세금 내용증명" 과 "임차권등기" 에 관해 알아보도록 하겠습니다. 소송 전 건물주가 스스로 전세금을 반환하지 아니하는 경우 최후 수단으로 소송과 그 이후 경매를 통해 강제로 반환을 시킬 수밖에 없습니다. 다만, 그 전단계에서 내용증명 발송과 임차권등기를 통해 건물주가 스스로 반환하도록 심리적 강제를 해볼 수가 있겠습니다. 절차 [전세금반환을 위한 절차 요약] 전세금 내용증명 -> 임차권등기 및 소송제기 -> 경매 -> 부족분에 대한 채권집행 1. 전세금 내용증명 변호사의 전세금 내용증명은 상대방으로 하여금 세입자가 변호사를 수소문하여 조만간 소송이 진행될 것이라는 압박감을 주게 됩니다. 임차인 본인의 이름으로 내용증명을 발송해도 무방하나, 압박효과를 생각 한다면 변호사 이름으로 전세금 내용증명을 발송하는 것이 효과적입니다. 상대방의 입장에서 생각해 보면 '법률전문가인 변호사가 직접적인 법적 액션을 취하는구나' 라고 느끼기 때문입니다. 전세금 내용증명의 내용의 주요사항으로는 임차권등기를 진행할 예정이라는 통지와 소송비용, 임차권등기 이후 연5% 내지 연15%의 지연이자까지 청구하겠다는 내용을 담아 독촉을 하게 됩니다. 또한 주택임대차보호법 제6조에서는 세입자가 건물주에게 전세 계약 종료 1개월 전까지 갱신거절의 통지를 하여야 전세 계약이 종료되는 것으로 규정하고 있습니다. 이러한 갱신 거절의 통지는 전세금 내용증명 이외에도 녹음, 문자, 카톡, 이메일 등 어떤방법도 가능합니다. 다만, 녹음의 경우 녹취서를 다시 만들어야 하기에 추가비용이 발생되고, 문자나 카톡의 경우 일방적으로 발송된 것이면 건물주에게 갱신거절의 통지가 전달되었다는 점에 대하여 입증이 곤란하다는 문제가 있습니다. 때문에 실무에서는 전세 내용증명서 도달 방식을 많이 사용하는 것입니다. 2. 임차권등기명령 임차권등기는 우선 건물주의 부동산등기부등본에 기재되어 누구에게나 공개가 됩니다. 말소가 되더라도 주말표시로 남게 됩니다. 따라서 새로운 임차인이 그러한 내용을 보게 되는 것을 건물주는 꺼려하게 되는 것입니다. 전세세입자는 건물인도 이후 건물주에게 지연이자를 청구할 수가 있습니다. 그러한 건물인도를 위해서는 임차권등기를 한 이후가 아니면 곤란하게 됩니다. 그러한 이유는 우선변제권의 상실 때문입니다. 우선변제권은 점유, 전입신고, 확정일자 이 세가지 모두가 유지되어야 하는데 임차권등기 이전에 이사를 하게된다면 점유를 상실하게 되고 혹시라도 발생될 경매에서 배당순위가 낮아져 큰 손해를 보실 수도 있게 됩니다. 인도 이후 소송을 제기하게 되면 상대방에게 청구할 지연이자는 연15% 입니다. 이러한 지연이자가 새로 이사 갈 곳의 전세금 대출 이자보다 높을 것으로 예상되기에 전세 만료일 이후 거주를 계속하시기 보다 임차권등기 이후 이사를 하시는 것이 전세금을 반환받기에 유리할 것으로 판단됩니다. 이렇게 임차권등기까지 하는데도 건물주가 보증금을 반환하지 않는 경우라면 소송을 제기하셔야 되겠습니다. 오늘은 전세금 내용증명과 임차권등기에 대해 알아보았습니다. 다음에는 전세금 반환소송이 전세 세입자 유리한 이유에 대해서 알아보겠습니다. |
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