"회사 근무지가 지방으로 발령되어 전세집을 알아보고 있었습니다. 문제는 마음에 드는 매물을 찾게되어 등기부를 확인해보니 임차권등기가 설정된 매물이라는 겁니다. 집주인은 제가 이사오기 전 임차권등기가 해제될 거라 하지만 최근 전세사가 많아 덜컥 집을 계약했다가 문제가 되진 않을까 걱정입니다"

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세입자가 마음에드는 전세 매물을 찾았지만, 임차권등기가 설정된 매물이라면 계약을 결정하기가 결코 쉬운일이 아닙니다. 전문가들은 임차권등기가 설정된 매물이라면 추후 전세금을 돌려받을 때 낭패를 볼 수 있다고 경고합니다.

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임차권등기는 전세금을 돌려받지 못한 세입자에게는 하나의 안전장치가 되기도 하지만, 문제가 있는 집을 계약하려는 세입자들에겐 함정이 될 수 있습니다. 이 경우 집주인들은 임차권등기가 곧 해제될 거라면 계약을 종용하는 사례도 적지 않습니다. 만약 임차권등기가 설정된 전세 매물이라면 아무리 세입자의 마음에 들어도 되도록 계약을 피해야 합니다.

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이번 시간에는 임차권등기가 설정된 전셋집 계약이 얼마나 위험한지에 대해 설명드리는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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임차권등기는 기존 세입자가 전세금을 돌려받지는 못한 채 이사를 해야 하는 상황에서 대항력과 우선변제권을 유지시키기 위해 신청하는 제도입니다. 즉 몸은 새로운 주택으로 이사를 해 전입신고가 빠지더라도 세입자로써의 권리를 그대로 보호받을 수 있다는 의미입니다.

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문제는 임차권등기가 설정된 주택에 새로운 세입자가 계약을 앞둘 때 발생할 수 있습니다.

물론 임차권등기가 설정되어 있더라도 새로운 세입자가 해당 주택에 전입을 하는 건 문제가 되진않습니다. 하지만 이미 임차권등기가 설졍된 주택이라면 새로운 세입자가 전입신고를 하더라도 전세금 채권 순위가 후순위로 밀리기 때문입니다.

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이 경우 만약 집주인에게 또 다시 채무에 문제가 생긴다면 새 세입자는 전세금을 완전히 돌려받지 못하거나 일부만 받고 집을 빼줘야 하는 위험이 생길 수 있습니다. 뿐만 아니라 정상적인 선순위 세입자는 전세금을 돌려받을 때까지 대항력을 행사하면서 문제의 주택에서 계속 머물수도 있지만, 후순위 세입자는 그렇지 못하기 때문에 피해가 커지게 됩니다.

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반면 새로운 세입자에게 임차권등기가 곧 해지될 것이라며, 집주인이 계약을 종용하는 경우라면 어떨까요.

임차권등기가 설정된 집은 계약을 피하는게 최선책이지만 매물이 너무 마음에 들거나 해당 주택으로 이사를해야 할 사정이 있다면 계약 전 안전한 대응책이 필요합니다.

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우선 집주인에게 임차권등기가 설정된 사유를 묻고 이사를 하기 전 철회가 가능한지 여부를 확인해야 합니다. 이 경우 집주인 입장에서는 임대차 수익을 위해 임차권등기가 곧 철회될 것이라며, 대부분 계약을 종용하게 될텐데요. 하지만 집주인말만 믿고 덜컥 계약을 했다간 큰 낭패를 볼 수 있기에 주의가 필요합니다.

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임차권등기에 관한 철회 약속을 공증을 통해 받거나 임차권등기 신청 직후의 증거들을 요구할 필요가 있습니다. 한 가지 주의해야 할 점은 임차권등기를 신청한 것에 만족해서는 안되며, 반드시 등기부를 통해 임차권등기가 해제된 것을 확인하고 계약이나 잔금 거래를 해야 피해가 발생하지 않습니다.

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한편 세입자가 임차권등기가 설정된 전세 매물을 피하려면 주택에 관한 등기부 확인은 필수입니다.

세입자는 자신의 권리를 보호받기 위해 이사 직후 전입신고와 확정일자를 받게 되는데요. 문제는 집주인이나 해당 주택에 채무가 세입자의 권리 신청보다 빠르다면 보호를 받지 못한다는 점입니다.

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반면 세입자가 계약을 하기 전 등기부를 확인했다면 이야기는 달라집니다.

등기부는 집주인의 채무 상태를 확인할 수 있어 전입신고 전에 다른 채무가 있는지를 확인할 수 있는 수단이 됩니다. 아울러 등기부에는 기존 세입자들이 임차권등기를 설정해 놓았는지를 확인할 수 있고 만약 다세대 빌라에서 집주인이 한 명일 경우라면 전입세대 알람 내역까지 확인해 자신보다 앞선 선순위 세입자가 있는지 확인해야 피해를 예방할 수 있습니다.