"전세금을 돌려받지 못해 임차권등기명령 후 이사한 상황입니다. 문제는 본격적으로 전세금반환소송을 준비하자 집주인이 임차권등기 해지부터 하지 않으면 전세금을 돌려줄 수 없다는 겁니다. 어이 없게도 '전세금반환의무'와 '임차권등기해지'가 '동시이행관계'라고 맞서고 있습니다. 집주인의 잘못된 행동으로 지금까지 온 것인데 제가 먼저 임차권등기해지를 해야 하는건가요?"

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집주인과 세입자 간에는 지켜야할 의무가 있습니다. 또한 어느 한쪽이 의무를 지키지 않으면 다른 한쪽도 의무를 지킬 필요가 없는 동시이행관계라는 것이 있습니다. 그런데 만약 자신이 잘못한 상황에서 동시이행관계를 들먹이며 의무를 지키지 않는 경우는 어떨까요? 대표적으로 전세금반환의무와 임채권등기 해지입니다.

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이번 시간에는 이 두가지 절차가 동시이행관계로 볼 수 있는지를 살펴보고 문제해결 방안도 찾아보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항이 궁금하신 분들은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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집주인과 세입자 간 동시이행 관계는 단순합니다. 집주인에게는 전세금반환의무가 있으며, 세입자에게는 명도의무가 있습니다. 즉 계약이 해지 되었거나 계약기간이 끝나게 되면 세입자는 집을 나가야 하고 집주인인은 전세보증금을 돌려줘야 한다는 말입니다. 이 두가지 의무는 어느 한쪽만 지키는 것이 아니라 동시에 지켜져야 하는 동시이행관계입니다.

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그렇다면 사례에서 집주인이 주장하는 임차권등지해지와 전세금반환의무는 어떨까요? 임차권등기는 세입자가 건물을 인도했지만 전세금반환은 받지 못했기 때문에 법절 절차를 밟은 것이므로 동시이행관계라고 하는 집주인의 주장은 타당하지 않다고 볼 수 있습니다.

실제로 위 사례와 비슷한 판례가 있습니다(대법원 2005다4529). "임차권등기가 해지될 때까지 보증금을 반환할 수 없다"며 "임차권등기해지와 전세금반환의무는 동시이행관계다"라고 집주인이 주장한 것입니다.

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하지만 원심과 대법원은 세입자의 편을 들어주었습니다. 집주인의 보증금 반환의무와 세입자의 임차권등기 해지의무가 동시이행관계에 있지 않다며 집주인의 보증금 반환의무가 먼저 이행되어야 한다고 판단한 것입니다.

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즉 임차권등기 자체가 전세금반환이 지체하여 발생한 법적절차이기에 집주인의 전세금반환의무보다 앞설 수 없다는 말입니다. 또한 임차권등기명령은 세입자의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능만을 목적으로 하기 때문에 세입자의 동시이행 의무인 명도의무와는 다른 개념입니다.

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만약 세입자의 입장인데 임차권등기해지부터를 요구하는 집주인을 만났다면 어떻게 대처해야 할까요? 임차권등기명령까지 완료된 상황에서는 세입자가 아쉬울께 없는 상황입니다. 전세금을 먼저 돌려주지 않는다면 그대로 소송을 진행하시면 된다는 말입니다.

​시간이 지체될 수록 보증금 미반환에 따른 이자가 계속해서 발생하기 때문에 집주인이 상당히 불리한 입장입니다. 세입자는 전세보증금 미반환에 따른 이자를 최소 5%에서 최대12%까지 전세금반환소송에서 청구할 수 있는데요. 지연된 기간만큼 이자는 커지기 때문에 해당 조건을 내거는 집주인에게 이 같은 사실을 알려주시는 것도 집주인에게 심리적인 압박을 가할 수 있는 방법이라고 할 수 있겠습니다.

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반면 전세금을 돌려주었는데도 세입자가 임차권등기명령을 해지 하지 않는 경우도 있습니다. 여러 사유가 있겠지만 세입자가 임차권등기에 들어간 비용과 소송 비용 등을 요구하며 해지를 미루기도 합니다.

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사실 이 부분은 서로 간 합의를 통해 집주인이 손해액을 주거나 세입자가 별도의 손해배상 소송을 통해 배상액을 받아야 합니다. 다시 말해 해당 사유로 임차권등기를 계속 유지할 법률상 근거는 없다는 말입니다.

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임차권등기는 집주인이 전세금을 돌려주지 않아 신청하는 법 절차이기 때문에 전세금을 돌려준 상황에서는 임차권등기가 유지될 근거가 사라진 셈입니다. 따라서 집주인 입장에서 전세금을 돌려줬지만 세입자가 임차권등기를 해지 하지 않았다면 임차권등기 취소신청을 통해 취소가 가능합니다

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물론 세입자 입장에서는 집주인의 잘못으로 심적 고통과 법절차에 따른 비용이 발생하여 억울한 측면도 있을텐데요. 이러한 부분은 앞서 말씀드린대로 별도의 손해배상소송이나 합의를 통해 문제를 해결하는 것이 좋습니다.

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만약 전세금을 돌려받았음에도 불구하고 임차권등기를 해지 하지 않아 집주인에게 피해가 발생한다면 오히려 세입자가 손해배상을 해줘야 하는 경우가 있어 주의하셔야 합니다.

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지금까지 집주인과 세입자 간 동시이행관계에 대해 살펴보았습니다. 생각보다 많은 분들이 자신이 누려야할 권리나 지켜야할 의무를 알지못해 낭패를 보기도 합니다.

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