[실무연구자료] 집주인의 채무 때문에 전세금을 돌려받기 힘들다면? > [공지사항 - 법도 전세금반환소송센터]
 
 



작성자 법도전세금반환소송센터
작성일 2022-03-23 (수) 16:26
ㆍ조회: 863  
[실무연구자료] 집주인의 채무 때문에 전세금을 돌려받기 힘들다면?

"전세기간이 끝나가는 한 세입자가 있습니다. 새로운 세입자가 들어와 보증금을 돌려받기만 기다리는 상황인데요. 하지만 신규 세입자가 잘 구해지지 않고 계약하기로 한 세입자도 중간에 계약을 포기하는 상황이 반복되고 있습니다."


"기존 세입자는 뭔가 이상하여 등기부를 확인하였더니 집주인의 채무가 상당하다는 걸 알게 되었습니다. 집주인의 채무 때문에 신규 세입자가 구해지지 않는 상황에서 세입자는 당황스럽기만 합니다."


안녕하세요! 법도 전세금반환소송센터입니다. 내가 계약할 때는 별 문제가 없었는데, 전세기간 동안 집주인의 채무 상태가 엉망으로 변하는 경우가 종종 있습니다. "내가 잘못한 것도 아닌데.." 집주인의 채무 때문에 신규 세입자까지 구해지지 않는다면 "혹시나 전세보증금을 돌려받지 못하는 거 아닌가?"라는 걱정을 하게 됩니다.


그냥 기다리자니 내가 노력하지 않은 결과가 되어 묵시적 갱신이 되는건 아닐까 걱정이 앞서기도 합니다. 오늘은 이러한 상황에 놓인 분들을 위해 ▲집을 꼭 빼줘야 하는지 ▲이사부터 해야 하는 상황이라면? ▲전세금을 돌려 받을 수 있는 방법 ▲묵시적 계약갱신을 막는 방법 등 다양한 해결 방안을 살펴보도록 하겠습니다.


본문을 살펴보기 앞서 오늘 주제에 대한 엄정숙 변호사님의 칼럼 기사가 있습니다. 더 자세한 사항을 알고 싶으시다면 해당 기사를 참고해 주시기 바랍니다.


이대로 전세 기간이 끝나면

집을 비워줘야 하는 걸까?



이 정말 황당한 상황 속에 전세기간 마저 끝나버린다면 대부분 세입자들은 "정말 집을 빼줘야돼?"라고 생각하실겁니다. 세입자의 잘못도 아닌 집주인의 채무 상태 때문에 신규 세입자가 구해지지 않는 다면 집주인들은 대부분 "지금은 돈이 없으니 신규 세입자 들어오면 줄께"라는 답변을 하곤 합니다. 채무가 좋은 상태에서 이 말을 해도 화가 나는데 정말 뻔뻔하기 그지 없습니다.


여기서 한가지 말씀드리고 싶은 말은 "세입자의 건물 인도 의무와 집주인의 보증금 반환 의무는 '동시이행관계'라는 것입니다." 즉 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면 세입자도 건물을 인도할 필요가 없다는 말입니다. 따라서 집주인이 세입자가 들어오면 돈을 줄테니 일단 집을 비워달라는 말에 무조건적으로 이행할 필요는 없습니다.


동시이행관계에서

묵시적계약갱신을 피하려면?

앞서 세입자의 의무와 집주인의 의무는 동시이행관계라고 말씀드렸습니다. 그런데 전세기간이 끝나면 자동으로 계약이 갱신될 수 있습니다. 여기서 주의할 점은 묵시적계약갱신에서는 세입자가 언제든 계약 해지를 통보할 수 있지만 해지효력은 통보일로부터 3개월 후에 작용된다는 것입니다. 따라서 해당 기간 동안 세입자 본인의 계획이 틀어질 수 있기 때문에 자신의 추후 계획을 잘 따져 보는 것이 좋습니다.



전세금을 돌려받기 위한

노력을 하라

전세금을 돌려받기 위한 가장 확실한 방법은 전세보증금반환소송을 하는 것입니다. 히지만 세입자가 계약 갱신을 원하지 않고 전세보증금을 돌려받을 노력을 했다는 증거가 있어야 소송이 가능합니다. 조금 더 쉽게 설명해 드리자면 전세금반환소송은 계약이 유지된 상태에서는 제기할 수가 없습니다.


따라서 전세기간이 만료되기 전에 집주인에게 계약을 연장할 뜻이 없음을 알리는 계약갱신 거절 의사를 전달해야 합니다. 대부분 구두나 전화로 알리는 경우가 많지만 내용증명이 가장 효과적입니다. 세입자 본인이 계약갱신을 원하지 않고 계약 기간이 끝나면 계약을 해지하겠다는 내용을 담는 것이 중요합니다.


평소에 별 문제가 없는 집주인이라면 전화나 구두로 해결이 가능하겠지만 집주인이 연락을 잘 받지 않는다던가 평소, 무책임한 행동을 자주 보였다면 반드시 내용증명을 통해 의사를 전달해야 합니다. 이렇게 세입자의 의사가 집주인에게 도달이 되면 만료 기간에 계약해지가 되고 그 즉시 전세금반환소송을 제기할 수 있습니다.


저희 사무실로 문의해주시는 내용을 살펴보면 내가(세입자) 전세금을 돌려받기 위한 노력을 하지 않은거 아닌가라는 걱정을 하시는 경우가 많습니다. 사실 소송에서 노력이라는 입증자료를 모으는 것이 쉽지는 않으나 전세금반환소송에서 세입자의 계약갱신거절 의사 통보는 가장 명확한 증거가 됩니다.


할 수 없이 이사부터 해야 한다면?

전세금을 아직 돌려 받지는 못했으나 전세금을 돌려 받을줄 알고 이사갈 곳에 미리 가계약을 해 놓은 경우가 많습니다. 이사부터 해야 하는 상황말이죠. 이 경우라면 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 이를 하지 않는다면 이전 집에 대한 대항력과 우선변제권이 사라지게 됩니다. 즉 이전 집에 대한 세입자의 권리를 상실한다는 말입니다. 임차권등기명령은 만약 집주인의 심각한 채무로 인해 이전 집이 부동산 경매에 넘어갈 경우를 대비하는 방법이기도 합니다.


전세보증금반환소송을 통해

지연이자까지 청구할 수 있다


전세 보증금을 돌려받지 못했다는 것은 세입자 입장에서 크나 큰 고통입니다. 세입자의 전 재산일 수 있고, 자신이 계획했던 일들이 망가지는 경우도 있기 때문입니다. 전세 보증금을 돌려받기 위한 가장 효과적인 방법은 소송입니다. 그리고 이 소송을 통해 집주인에게 지연이자까지 청구할 수 있습니다. 집주인의 잘못으로 인해 경제적, 심적 고통을 입은 세입자가 집주인에게 물을 수 있는 책임과도 같습니다.


특히 전세금반환소송은 판단과 타이밍이 생명입니다. 시간이 지체될 수록 전세보증금을 돌려받을 확률이 줄어들 수 있으며, 상대방이 대응할 수 있는 기회를 줄 수도 있습니다. 또한 혼자만의 판단으로 잘못된 선택을 한다면 돌이킬 수 없는 결과가 나오기도 합니다. 따라서 현재 세입자 분들의 요청에도 전세금을 돌려주지 않는 집주인을 만났다면 법률 전문가의 조언이 필요합니다.


아직은 괜찮겠지? 언젠간 주겠지? 라고 생각하는 순간 전세금을 돌려받을 기회는 점점 줄어들 수 있습니다. 어떻게 보면 조언 한마디로 사건이 해결되는 경우가 많습니다. 세입자분들은 법률 전문가가 아니기에 쉬운문제도 놓치기 쉽습니다.


법도 전세금반환소송센터는 무료 상담전화를 제공해 드리고 있습니다. 전세보증금 반환은 혼자서 고민하는 순간 기회는 멀어집니다. 망설이지 마시고 지금 바로 전화주시기 바랍니다.


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