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[실무연구자료]묵시적갱신 되었을 때, "합의"로 전세금 돌려받기
주택임차인이 임대차계약기간이 끝나서 새로운 곳으로 이사를 가려는데, 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 많습니다. '계약기간이 끝났으니 임대인이 당연히 돌려주리라' 생각했는데 그 생각은 현실과 다름을 절감하는 임차인들이 많습니다. 전세금을 못받는 이유 중 많은 부분은 '묵시적갱신'이 되어버린 사례가 많기 때문입니다. 묵시적갱신이란 묵시적갱신이란 자동으로 임대차기간이 연장 된 것이라 생각하면 됩니다. 법률에 따라 더이상 연장하기 원하지 않는다는 해지통보를 해야 하는데, 이것을 하지 않으면 자동으로 임대차계약기간이 연장되는 것입니다. 주택임대차보호법 제6조의 묵시적갱신 주택임대차보호법 제6조는 임대차 해지통보에 대해 규정하고 있습니다. 임대인은 임대차가 끝나기전 6개월에서 1개월 사이에 해지통지를, 임차인은 임대차 종료 1개월 전까지 해지통지를 하도록 규정하고 있습니다. 해지통지를 하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 계약이 자동갱신됨을 규정하고 있습니다. 하지만 무조건 자동갱신되는 것은 아닙니다. 3항에서는 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 사람은 자동연장되지 않는다고 규정하고 있습니다. 쉽게 설명드려, 이사를 가려고 하는 세입자는 임대차계약기간이 끝나기 1개월 전까지 '계약을 갱신하지 않겠다'는 해지통지를 해야 한다는 설명입니다. 현실에서는 이 통지를 하지 않는 경우가 많습니다. 시간이 지났으니 당연히 나갈때 전세금을 돌려줄 것이라고 생각하고 아무 조취도 취하지 않는 분들이 저희 법도 전세금반환소송센터를 찾아오십니다. 이사를 가야하는데, 묵시적갱신이 되어버려 2년을 다시 기다려야 하는 답답한 마음으로 저희 법률사무소를 찾는 것입니다. 묵시적갱신의 경우 임차인의 해지통보 하지만, 묵시적갱신이 되었다 하더라도 그리 큰 걱정은 하지 않아도 좋습니다. 주택임대차보호법 제6조의2에서는 이런 경우를 대비하여 임차인을 구제할 길을 마련하고 있습니다. 1항은 '묵시적갱신이 된 경우에도 임차인은 계약해지를 통지할 수 있다' 는 취지로 규정하고 있습니다. 이 경우, 그 효력이 발생하는 기간을 정의해 두고 있는데요, 2항에서 '임대인이 통지받은 날로부터 3개월 후'에 효력이 발생한다고 규정하고있습니다. 쉽게 설명하면, 묵시적갱신이 된 경우에도 임차인은 임대인에게 해지통지를 할 수 있고, 임대인이 해지통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지효력이 발생한다는 설명입니다. 합의로 전세금 돌려받기 묵시적갱신 문제로 전세금을 돌려받기 위해 저희 법도를 찾아오는 많은 사람들은 이 설명을 듣고 난 후에야 가슴을 쓸어내립니다. 하지만 가슴을 쓸어내리고 안도의 한숨을 내쉬기에는 아직 때가 이른 때임을 설명드립니다. 법이 그렇다는 이야기지 실제로 돈을 받은것이 아니기 때문입니다. 전세금을 돌려주지 않으려는 임대인은 실제로 자신의 수중에 돈이 없기 때문입니다. 돈을 안돌려주는 것이 아니라 못돌려 주는 것이라는 설명입니다. 4천건 이상 전세금반환소송 상담을 해 본 저희 데이터에 의하면 임대인이 당장 돈이 없어 못돌려주는 경우가 가장 많았습니다. 때문에 임대인은 '묵시적갱신'을 주장하며 시간을 벌려는 것입니다. 시간이 지나 돈을 받을 수 있으면 좋겠지만, 임대인 상황에 따른 불확실한 미래에 전세금을 맡길 수는 없는 것이 임차인의 입장입니다. 당장 이사를 가야하는 중요한 사유가 있기 때문에, 멀쩡한 전세금을 놔두고 또다시 대출을 받을 수 없는것도 현실입니다. 이런 때는 전세금 반환소송을 바로 진행하기 보다 합의를 먼저 시도 해 보아야 합니다. 묵시적갱신이 되었다 하더라도 정확한 법률을 근거로 임차인이 해지통보하면 3개월뒤 해지효력이 발생한다고 임대인에게 잘 설명할 수 있어야 합니다. 합의를 할 때는 그냥 대화로만 해서는 잘 안되는 것도 현실입니다. 우선은 내용증명을 보내야 합니다. 실제적인 액션을 취할 필요가 있기 때문입니다. 내용증명을 발생할 때 본인의 이름으로 보내기 보다, 변호사의 이름으로 내용증명을 발생하면 심리적 압박효과가 크기 때문에 효과적입니다. 내용증명으로 해지통보를 할때, 전세금 반환소송을 거론하면 십중팔구 임대인은 심리적 압박을 받을 수 밖에 없습니다. 주택임대차보호법이 정한 정확한 법률을 근거로 내용증명을 보내는 법률행위를 하고 있기 때문입니다. 내용증명을 받은 임대인은 심리적으로 위축 될 수 밖에 없습니다. 이 때가 합의를 할 수 있는 기회입니다. 소송이 진행되면 임대인의 패소는 불보듯 뻔한 사실이 된다는 것을 스스로 알기 때문에 임차인의 웬만한 조건은 모두 수용할 수 밖에 없습니다. 이 때 변호사가 합의에 개입한다면 더 효과적일 것입니다. 상황은 수만가지라 이곳에서 모두 작성해 드릴수는 없습니다. 자신의 상황에서 합의를 어떻게 하는것이 가장좋을지 궁금하신 분은 저희 법도 전세금반환소송센터로 전화주셔서 도움 받으시기 바랍니다. 물론, 전화상담은 무료입니다. |
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