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작성자 엄변호사
작성일 2019-01-22 (화) 12:53
ㆍ조회: 669  
[실무연구자료]경매 대항력과 우선변제권!

지난 시간에는 전세 보증금 지급명령신청의 단점에 대해 알아보았습니다.

https://blog.naver.com/dototo33/221447099767


오늘 경매 대항력과 우선변제권에 대해 알아보도록 하겠습니다. 대항력과 우선변제권을 설명드릴 때면 항상 받는 질문이 있습니다. 언제 사용하는 권리인지를 많이 물으시는데요, 간단하게 답변해 드리자면 자신의 의지와 상관없이 살던집이 경매나 공매에 넘어가게 되었을 때 전세금을 돌려받을 수 있는 제도적 장치라 이해하시면 되겠습니다. 하지만 아무리 설명드려도 실무에서 어떻게 사용하는지 이해하지 못하시는 분들이 많이 계신데요, 각자의 상황에 따라 법률해석이 달라지는 경우가 많기 때문이다. 이런 분들은 저희 법도 전세금소송센터로 전화주셔도 도움 받으시기 바랍니다. 전세금 담당직원의 전화상담은 무료입니다.


오늘 이야기 시작합니다.

새 집으로 이사를 하는 경우에 전세보증금 보호를 위해서는 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야한다는 것은 많은 분들이 상식으로 알고 계십니다. 그러나 법률에 대해서 지식이 별로 없으신 분들은 전입신고와 확정일자를 왜 받아야하는지, 이에 대한 법률 개념인 대항력과 우선변제권의 개념이 무엇인지 잘 모르시는 것 같습니다. 그래서 오늘은 전세보증금 보호를 위해서 대항력과 우선변제권에 대해서 알려드리려고 합니다.


대항력이란?


대항력이란 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력이라고 말합니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보기 때문에, 전입신고를 하게 되면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 발생하게 됩니다. 즉, 세입자가 새 집으로 이사를 하고, 전입신고를 제대로 마쳤다면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력을 취득하게 되는 것입니다.


우선변제권이란?


대항력과 함께 알아야 되는 중요개념으로 우선변제권이라는 것이 있습니다. 우선변제권이란 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에 의하면 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있습니다. 위 조항에 의하면 임차인은 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우에 보증금에 대해서 다른 권리자들보다 먼저 우선변제권이 인정되는 것입니다.


경매 대항력 우선변제권


대항력과 우선변제권은 주로 경매나 공매가 진행될 때 사용됩니다. 의지와 상관없이 살던 전세집이 경매로 넘어가게 되었을 때 전세금을 받을 수 있도록 마련한 법률적 장치인 것입니다.

결론적으로 말하면 세입자분들께서는 새 집으로 이사를 하는 경우에 전입신고와 확정일자를 반드시 받아두셔야 하고, 전입신고를 마친 경우에는 제3자에 대한 대항력이 생기고, 전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 경우에 우선변제권이 인정되므로 해당 주택이 경매나 공매가 진행이 되더라도 후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 보증금을 받을 수 있는 것입니다.


오늘은 정말 중요한 개념인 대항력과 우선변제권에 대해서 설명 드렸습니다. 대항력과 우선변제권의 개념이 처음 들으신 분들은 어려울 수도 있습니다. 하지만 전세금보호를 위해서 이 두 가지 개념은 꼭 알아두셨으면 좋겠습니다. 위 개념에 대한 이해가 부족하시다면 걱정하지 마시고 법도 전세금반환소송센터로 연락주시기 바랍니다. 전담직원이 이에 대해서 알기 쉽게 설명 드리도록 하겠습니다.

   
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