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[실무연구자료]임차권등기명령, 이럴대 신청
오늘은 임차권등기명령 이럴때 신청! 이라는 주제로 포스팅을 하겠습니다. 법도의 지난 전세금 반환소송 관련 포스트를 보면 주로 전세금 반환과 관련한 소송절차와 소장의 작성법 등에 관한 내용들이 많았을 것인데요, 그 내용중에는 임차인들이 전세금 보호 위한 방법 중 임차권등기에 대한 내용도 어느정도 포함되어 있었을 것입니다. 오늘은 임차권등기명령에 대하여 구체적으로 설명을 드리고자 합니다 ^^ 1.임차권등기명령신청 요건 - 계약의 종료 - 전세금 반환 받지 못한 경우 2. 임차권등기 신청권자 - 대항력 및 확정일자에 의한 우선변제권을 갖춘 임차인 -대항력 및 확정일자 가 없는 임차인 - 임차권 양수인과 전차인 3. 임차권등기 사건의 상대방은 누구인가? 1. 임차권등기명령신청 사건의 요건은? 임대차종료사유 계약기간만료 1개월 이전까지 계약해지통고, 묵시적으로 갱신되어진 계약의 경우 해지통고가 임대인에게 도달 후 3개월 뒤, 임대인의 보존행위로 임대차목적을 달성 할 수 없을 때, 임대인이 수선의무를 이행하지 않을 때, 가. 임대차계약의 종료 임차인이 임차권등기를 신청하기 위하여는 우선 기본적으로 임대차계약이 종료 되어야 합니다. 임대차계약의 종료에 대하여는 신청인이 임차인이 이에 대한 소명자료를 제출하여야 하는데요, 왜냐하면, 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 경우 임대차계약해지통고가 임대인에게 도달 되어진 때로부터 3개월 뒤에 계약 해지의 효력이 발생되기 때문에 그때까지 계약이 종료되지 않아 임차권등기명령제도 요건이 존재하지 않기 때문입니다. 그렇기 때문에 임차인은 계약해지 통고가 임대인에게 도달한 근거자료를 소명자료로 제출하여야 합니다. 이를 첨부하지 않을 시 법원에서 소명자료를 제출하라는 보정명령이 나올 수도 있습니다. 또한 임대차계약의 종료는, 계약만료일 1개월 이전까지 임대인에게 계약해지통고가 도달되어진 경우, 임차인이 임차인의 의사에 반하여 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없을 때(민법 제625조) 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타의 사유로 인하여 사용 수익 할 수 없게 되고 그 잔존 부분만으로는 임차의 목적을 달성할 수 없게 된 때(민법 제627조 제2항) 위 두가지 사유에 대하여 임차인이 해지의 의사를 밝히고, 그 의사가 임대인에게 도달한 때에는 그 즉시 임대차는 종료되어집니다. 즉, 기간만료를 이유로 계약이 해지되는 사유 이외에 도 위 두가지 사유로 계약의 종료되어지므로, 이에 대한 소명자료를 첨부하여 임차권등기를 할 수 있습니다. 이외에도 임대인이 수선의무를 다하지 아니하였을 때에 임차인이 상당기간을 정하여 채무의 내요에 좇은 이행을 최고하고, 그 기간 안에 이행하지 않았을 때에는 임대차를 해지 할 수있으며, 그 해지통고가 된 날로부터 1개월이 지나면 임대차는 종료되어 집니다. 나. 전세금을 반환 받지 못하였을 때 전세금 전액 뿐 아니라 전세금 일부를 반환 받지 못한 경우에도 임차권등기명령신청할 수 있습니다. 즉, 임차권등기명령신청 요건은 등기신청시 반환받지 못한 전세금액이 되는 것입니다. 2. 임차권등기 신청권자 임차권등기 신청은 아무래도, 등기가 되어지므로, 대항력과 확정일자로 인한 우선변제권을 유지하여야 하는 임차인이므로, 이러한 임차인은 새로운 주택으로 이사를 가기 전에 반드시 임차권등기 신청을 하여야 하겠습니다. 또한 임차권등기를 하지 않고 이사를 먼저하여 주택을 점유하지 않았거나 단독세대의 임차인이 주민등록을 이미 다른 주택으로 옮겼을 때에 대항력은 상실 되어지는데요, 이때에 임차권등기가 가능하다는 것에 대하여 견해가 나뉩니다. 하지만 법원은 위 요건에서 살펴보았듯이 계약이 종료 되었음에도 전세금을 반환 받지 못한 임차인이 신청할 수 있으므로, 위와 같이 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기를 신청 할 수 있으며, 다만 이러한 경우 확정일자는 등기가 되어진 일자에, 대항력과 우선변제권도 등기가 되어진 일자에 취득하는 것으로, 법원 역시 같은 입장입니다. 임차권의 양수인은 임차권등기를 신청할 수있으며, 전차인의 경우는 직접 임차권등기를 신청할 수 없습니다. |
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