[실무연구자료]전세금 대항력과 우선변제권... '확정일자는 반드시!' > [공지사항 - 법도 전세금반환소송센터]
 
 



작성자 엄변호사
작성일 2018-12-12 (수) 14:18
ㆍ조회: 4741  
[실무연구자료]전세금 대항력과 우선변제권... '확정일자는 반드시!'
지난 시간에는 전세금보호에 대해 알아보았습니다.
https://blog.naver.com/dototo33/221417025313

이번에는 전세금과 관련된 대항력, 우선변제권 대해 쉽게 설명드리겠습니다.
전세를 살다보면 집주인의 사정에 따라 집이 경매로 넘어가 버리는 경우가 많습니다. 집주인에게 전세금을 받아야 하는데,  받을 수 없는 상황이 되는 것이지요. 이 경우는 경매절차를 통해 전세금 돌려받기를 해야 해야 합니다. 이 때 필요한 것이 전세금 대항력과  우선변제권입니다.  이 권리가 갖추어 져 있지 않으면 자신의 전세금을 아무잘못없이 통채로 날려버리는 경우도 발생하게 되니 잘 살펴보시기 바랍니다.

그리고, 이 글을 읽으시는 분들 중에는 이미 전세금 반환소송과 관련한 상황이 발생하신 분들계실 것입니다. 그런 분들은 저희 법도 전세금반환소송센터로 전화주시면 친절히 도움드리겠습니다. 뿐만 아니라 이 블로그에는 전세금반환소송과 관련한 핵심정보들이 많이 있으니 살펴보시기 바랍니다. 더 고급정보가 필요하신 분은 법도 전세금반환소송센터 홈페이지에서 정보를 찾아보시기 바랍니다.

그럼 오늘 내용 시작합니다.

전세금 대항력과 최우선변제권

전세금 대항력이란 간단히 임차인이 주택을 인도받고, 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날부터 제3자에 대해 전세금을 돌려받을 때까지 인도를 거부할 권리가 주어진다는 의미입니다. 추가로 선순위 근저당권자 등이 없는 경우를 말합니다.(주택임대차보호법 제3조 1항)

전세금 대항력을 갖춘 임차인은 주택이 경매로 매각될 경우 보증금 중 대통령령이 정하는 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리도 주어집니다.(법 제8조)

전세금 우선변제권... 확정일자는 반드시!

일반적으로 임대차계약을 체결하면 전입신고, 확정일자를 받습니다. 바로 우선변제권을 확보하기 위해서 입니다. 앞에서 살펴본 전세금 대항력의 요건에 추가로 확정일자를 받게 되면, 후순위 담보물권자나 일반 채권자보다 전세금에 대하여 우선변제를 받도록 규정하여 보호받는 것입니다.(법 제3조의2 제2항)

주택임대차보호법이 생기기 이전에는 전세권등기를 하지 않는 경우 임대차보증금은 일반 채권으로 다루어져서 주택이 경매가 되는 경우 선순위자로 보호를 받지 못하였습니다. 과거 전세권등기를 하고자 해도 임대인이 꺼려한다면 전세금을 못받고 쫓겨나야 하는 경우가 빈번하게 발생하였고 주택임대차보호법이 제정되어 지금과 같이 일정 조건(인도 + 전입신고 + 확정일자)을 갖추는 경우 우선변제권을 보호받을 수 있게 된 것입니다.

아직도 전입신고를 안해놓거나 확정일자를 받지 않고서 살다가 문제가 발생해서 저희 법도를 찾아오시는 경우가 종종 있습니다. 이글을 보시는 당장이라도 전입신고와 확정일자를 주민센터를 통해 신청하시기 바랍니다.

이글을 읽으시는 분 중에 이미 상황이 발생하여 이글을 보고 계신분이라면 법도 전세금반환소송센터로 전화주시면 도움 받으실 수 있습니다. 물론 전세금반환소송 전담 직원의 전화통화는  무료입니다.
   
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