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작성자 엄변호사
작성일 2018-12-11 (화) 16:24
ㆍ조회: 4439  
[실무연구자료]전세금 보호 3단계!
지난 시간에는 전세금반환소송 전에 보내는 내용증명에 대해 알아보았습니다.
https://blog.naver.com/dototo33/221416115358

오늘은 전세금 보호에 대한 이야기를 해보려고 합니다. 전세보증금 보호를 위해서는 임차인분들이 반드시 아셔야 하는 내용들이 있습니다. 전세금은 서민 재산의 전부라고 할 수 있을 정도로 임차인분들에게는 너무나 소중한 돈이기에, 전세금 보호는 반복적으로 재차 강조해도 모자랍니다. 여러분들의 소중한 전세보증금 보호를 위해서 중요한 핵심 정보를 전달해드리겠습니다.

오늘 글은 전세금 반환소송 전에 처리해야 할 내용들을 담고 있습니다. 이미 전세금 반환소송 사건이 발생한 분은 이 블로그 내 검색을 통하여 정보를 찾아보시기 바랍니다. 법도 전세금반환소송센터 홈페이지에 가시면 더 많은 핵심정보가 있으니 찾아보시기 바랍니다. 물론 전화주셔도 됩니다.

전세금보호 1단계. '전입신고'

전세금 보호를 위해서 제일 중요한 것은 전입신고와 확정일자를 받는 일입니다. 먼저 전입신고에 대해서 말씀드리겠습니다. 전입신고란 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동하면 신고의무자가 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 신거주지의 시장 · 군수 또는 구청장에게 전입신고를 하여야 하는 데, 이를 전입신고라고 부릅니다(주민등록법 제16조 참조).

주택임대차보호법은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다"고 법률로 규정이 되어있습니다(주택임대차보호법 제3조 제1항 참조). 위 조항에 의하면 임차인이 제3자에 대해서 대항력을 취득하기 위해서는 반드시 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야하고, 이를 위해서 전입신고를 하는 것입니다. 전입신고는 인터넷 신청 또는 읍 · 면 · 동 주민센터에 방문 신청을 통해서 할 수 있습니다. 방문신청의 경우에는 주민등록증을 지참하고, 전입신고서를 작성하여 제출하는 방법으로 할 수 있습니다.

전세금보호 2단계. '확정일자'

위와 같은 방법으로 전입신고를 잘 마치셨다면 전세보증금 보호를 위해 다음으로 생각하셔야 되는 것은 확정일자를 받는 일입니다. 확정일자란 법원 또는 주민센터 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기위해서 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는 것을 말합니다. 주택임대차보호법은 "대항요건과 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다"고 법률로 규정이 되어있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항 참조). 위 조항에 의하면 임차인은 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우, 해당 부동산이 경매 또는 공매가 진행되어도 임대차보증금에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 우선변제권이 인정되는 것입니다. 확정일자는 주택 소재지의 읍 · 면사무소, 동 주민센터 등에서 부여해주고 있습니다.

전세금보호 3단계. '해지통지'

전세금 보호를 위해서 전입신고와 확정일자를 잘 마치셨다면, 임대차기간이 종료되기 전에 잊지 말고 꼭 하셔야 하는 것을 말씀드리겠습니다. 전세금 보호를 위한 마지막 단계는 바로 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 임대인에게 갱신거절의 통지, 즉 임대차계약해지통지를 하는 것입니다. 만일 임차인이 임대차기간이 종료된 후 즉시 전세보증금을 반환받으려고 하였으나, 임대차종료 1개월 전까지 임대차계약해지통지를 하지 못했다면, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보므로 계약은 갱신되는 것입니다(주택임대차보호법 제6조 제1항 참조). 혹시라도 이런 상황이 발생하였다면, 당황하지 마시고 이제라도 임대차계약해지통지를 하면 되겠습니다. 주택임대차보호법에 의하면 "계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 해지의 효력이 발생한다"고 규정이 되어있습니다(주택임대차보호법 제6조의2 참조). 그러므로 위와 같은 경우에는 임대인이 해지통지를 받은 날부터 3개월 후에 전세보증금을 반환받을 수 있는 것입니다.

그래도 전세금을 못받는다고요?

전입신고와 확정일자까지 했고, 해지통지까지 모두 법이 정한대로 했는데도 전세금 돌려받기가 힘든 분들이 있습니다. 이런 분들은 법도 전세금반환소송센터로 전화주세요. 상황에 맞는 해결방법을 알려드리겠습니다. 물론 전세금반환소송 전담직원의 전화상담은 무료입니다.
   
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