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[실무연구칼럼]전세금 돌려받기- "새임차인이 들어와야 월세 보증금 반환 할것 아닙니까?
"그 큰 돈이 당장 어디에 있습니까?! 새로운 임차인이 들어와야 월세 보증금을 반환 할것 아닙니까?!" 적반하장' 이라는 말이 있습니다. 전세나 월세 계약기간이 끝나서 전세금 돌려받기 원하는데도 불구하고 집주인이 '새로운 임차인이 들어오면 돈을 받아 주겠다'며 화를 내는 상황을 '적반하장'이라 표현하면 적절할 것 같습니다. 임대인들이 모두다 그런것은 아니지만 전세금이나 월세 보증금 반환 할 때가 되면 다수의 임대인들이 이런 주장을 하는 경우를 종종 보게 됩니다. 사람이 살아가는 데는 '권리'와 '의무'라는 것이 있습니다. 전세금 돌려받기에 있어서 임대인과 임차인의 각 권리와 의무를 따져보면 다음과 같습니다. 임대차계약을 한 것이기 때문에 계약이 끝난 상황에서 임차인의 권리는 '전세금을 반환 받을 권리' 가 있는 것이고, 임대인은 '전세금을 돌려 줄 의무'가 있는 것입니다. 그럼 '새로운 임차인이 들어와야 전세금을 돌려 주겠다'고 주장하는 임대인의 말은 뭘까요? 워낙 강력히 주장하기 때문에 가만히 들어보면 이치에 맞는 것 같기도 하고 법률에 있는것 같기도 합니다. 그러나, 실상은 전혀 그렇지가 않습니다! 법은 임대차계약서에 따라 계약기간이 끝나면 끝나는 날을 기해 전세금을 돌려주어야 하는 것이 임대인의 의무입니다. 즉, '새로운 임차인이 들어와야 전세금을 돌려주겠다'는 임대인의 말은 말 그대로 임대인의 사정일 뿐 그 이상도 이하도 아니라는 설명입니다. 자신의 사정이 전세금을 돌려주지 못할 사정이면 부탁을 해야 할 일인데도 불구하고 부탁은 애초부터 할 생각은 없는 듯하고 새로운 임차인이 들어오기 전까지 전세금을 돌려주지 않는 것이 마치 자신의 권리인양 큰 소리를 치는 모습을 종종 보게 됩니다.물론, 모든 임대인들이 다 이런 행태를 보인다는 이야기는 아닙니다. 일부 몰지각한 임대인이 이런 행태를 보인다는 이야기 입니다. 이럴 때 임차인은 어떻게 대처해야 할까요? 첫번째는 대화로 협상을 시도해야 할 것 입니다. 전세금 돌려받기 위해 전세금반환소송을 하면 되겠지만, 먼저는 대화로 협상을 시도하는 것이 임대인이나 임차인 모두에게 실익이 있을 것이라는 판단입니다. 소송을 하면 그만한 시간과 비용이 소요되기 때문입니다. 전세 계약기간이 끝났으니 전세금을 돌려달라는 대화시도를 해 보았으나 반응이 없다면 다음 생각을 해야 합니다. 두번째는 내용증명을 보내는 것입니다. 대화 시도를 해 보았으니 소용이 없다면 법률적 절차를 준비해야 합니다. 법률적 절차내에서 큰 부분을 차지 하는것이 "해지여부" 입니다. 임차인의 입장에서는 계약이 해지되어야 전세금을 돌려받을 수 있는 권리가 생기는데 내용증명을 발송함으로서 계약이 해지되었음을 명확히 해야 한다는 설명입니다. 물론, 계약해지는 구두로 할 수 도 있습니다. 문자로 할수도 있습니다. 그러나 대화가 진행되지 않는 이상 소송을 생각하고 다음 행동을 해야 하는데, 소송에서 계약해지를 명료하게 증명할 수 있는 방법은 내용증명 이기 때문입니다. 내용증명으로 계약해지를 통보할 때 주의해야 할 사항이 있습니다. 최소한 한달 이전에 계약해지 내용증명을 도달 시켜야 한다는 것입니다. 한달 이내에 계약해지 내용증명을 보내면 무용지물이 되어 버립니다. 법은 한달 이내에 해지 통보를 하라 고 정의하고 있기 때문입니다. 또한, 내용증명을 보냈을 때 또다른 장점도 있습니다. 말로만 할 때는 미동도 않던 임대인이 내용증명을 받으면 생각이 달라지는 경우가 많이 있습니다. 이는 내용증명을 받았다는 심리적인 부담감 때문인데요... 임대인은 법률행위가 시작되었다는 사실에 심리적인 압박을 받을 수 밖에 없습니다. 법률적 행위로 소송의 끝까지 진행하게 되면 결국 자신이 불리하다는 사실을 알고 있기 때문입니다. 이 단계에서 전세금을 돌려주는 임대인도 많이 있습니다. 세번째는 전세금반환소송을 진행하는 것입니다. 지급명령 이라는 간소화 된 절차도 있지만, 송달이 되어야 한다는 문제와 송달받은 임대인이 이의를 제기하지 않아야 한다는 문제가 있기 때문에 시간과 비용을 낭비하지 않기 위해 전세금반환소송을 바로 진행하는 것이 좋습니다. 소송을 진행하면 대화가 되지 않던 임대인이 대화가 되기 시작합니다. 다급해 지는 것은 임대인 자신이기 때문입니다. 전세금반환소송이란 말 그대로 전세금을 돌려달라는 소송인데, 전세금반환소송에 있서 패소를 하는 경우는 극히 드믑니다. 전세금을 돌려받을 권리는 너무나 당연한 권리이기 때문입니다. 계약이 해지 되었으면 당연히 임대인은 전세금을 돌려주어야 할 의무가 있기 때문에 특별한 경우를 제외하고 전세금반환소송에서 패소 합니다. 임차인이 승소한다는 이야기 입니다. 임대인의 입장에서 생각해 보면 전세금반환소송에서 패소를 한다는 것은 많은 손해를 입는 것을 의미합니다. 임대인이 전세금을 돌려주지 않아서 진행된 소송이기 때문에 임차인은 들어간 소송비용을 임대인에게 청구하게 됩니다. 즉, 임대인은 소송비용을 물어주어야 한다는 설명입니다. 또한 임차인은 집행권원(전세금반환소송 승소판결문)을 가졌기 때문에 전세금을 돌려주지 않으면 강제집행 절차가 진행될 것입니다. 보통 전세금반환소송 판결이후 진행되는 강제집행의 대표적인 법률행위는 "부동산경매"가 있습니다. 전세금 때문에 자신의 집이 경매로 넘어가게 된다는 설명입니다. 일반적으로 집은 전세금보다 많은 금전적 가치를 가지고 있습니다. 그런데, 집 시세보다 낮은 전세금 때문에 집이 경매로 넘어간다는 사실은 임대인으로서는 견디기 힘든 심리적 압박입니다. 뿐만 아니라 임대인 자신의 모든 재산에 대해 "압류"가 들어올 수 있습니다. 정상적인 상황이라면 이 많은 무리수를 안고 끝까지 버티는 임대인은 없습니다. 전세금 돌려받기 위해 위 설명들을 정리 해 보겠습니다. 1.대화로 해결을 시도한다. 2.내용증명을 보낸다. 3.지급명령 또는 전세금반환소송을 진행한다. 전세금 돌려받기에 있어 자신이 처한 법률적 상황이 어떤 상황인지 잘 생각해 보시기 바랍니다. 법률적으로 불리한 상황이라면 '부탁'을 해야 정상입니다. 법률적으로 유리한 상황이라면 '주장'을 해야 정상입니다. 전세금 돌려받기에서 임차인의 상황은 법률적으로 유리한 상황입니다. 즉, '주장'을 해야 하는 상황이라는 설명입니다. 모든 임대인들이 그렇지 않지만 다수의 임대인들은 아직도 "새로운 임차인이 들어와야 전세금을 돌려줄것 아닙니까?!" 라면 큰소리를 칩니다. 이때 여러분은 한두번 대화시도 해보시고, 도통 대화가 되지 않을 때는 법률전문가를 찾아가셔서 내용증명부터 발송하시기 바랍니다. 분명 자신의 권리를 찾는데 도움이 될 것입니다. 전세금 돌려받기에서 상식은 '계약기간이 끝났으면 돈을 돌려주어야 한다'가 상식입니다. '새로인 임차인이 들어와야 전세금을 돌려준다'는 입장은 임대인이 처한 상황일 뿐. 상식은 아닙니다. 법률은 더더욱 아닙니다. 적어도 임대인은 계약이 해지된 상황에서 전세금을 돌려주지 못하는 상황이라면 임차인에게 좀 기다려 달라는 '부탁'을 해야지, 새로운 임차인이 들어오면 전세금을 준다는 '주장'은 하지 말아야 합니다. 상식이 통하는 세상을 바라보며 글을 마칩니다. |
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