[실무연구자료]전세금 돌려받기,'임차권등기 효력' > [공지사항 - 법도 전세금반환소송센터]
 
 



작성자 관리자
작성일 2016-08-22 (월) 20:29
ㆍ조회: 9617  
[실무연구자료]전세금 돌려받기,'임차권등기 효력'

오늘은 오랜만에 전세금 반환소송 관련하여 전세금 돌려받기, 임차권등기 효력에 관하여 설명을 드리고자 합니다.

법도는 주택과 상가의 임차인들은 임차권등기의 효력에 관하여 기본적으로 알아야 한다고 생각합니다.  특히 전세금의 경우는 수억원의 이르는 금액들이 있고, 이를 보관하는 임대인들은 임차인의 전세금을 보관을 하고 있다가 전세계약 만료시 임차인들로부터 건물을 인도 받음과 동시에 이를 반환하여 주어야 하나 새로운 임차인들로부터 지급받아 기존 임차인에게 반환을 하는 방식을 취하고 있습니다.

그러나 이러한 임대인들의 반환 방식은 법률에 규정된 것이 없고, 앞서와 같이 계약만료시에 임차인에게 반환을 하여 주어야 하는 것입니다.

임차인들 중에는 계약만료시점에 맞추어 새로운 임차주택과 임대차계약을 체결하거나 집을 매매하여 이사를 가려고 계획을 세워 주었지만 임대인이 전세금을 반환 하여 주지 않는다면, 미리 세워 두었던 계획인 모두 무산되어버리는 사례가 많습니다.

하지만 어떠한 임차인들 중에는 이사계획이 뚜렷이 없어 우선 임대인에게 꼐약해지 통보후 새로운 임차인이 마련 되어지고, 그 임차인과 이사계획을 맞추어 이사를 가는 방식을 취하기도 합니다.


 임차권등기는 전자의 경우 임대인으로부터 전세금을 반환 받지 못하더라도 매매한 주택 또는 새로운 임차주택으로 계약만료일자에 이사를 갈 수 있는 임차인들이 전세금을 반환받지 못한 임차주택으 ㅣ건물등기부등본 상에 '전입신고일자. 주민등록일자. 점유개시일자. 확정일자, 미반환전세금액을 등기부상에 등기를 하여, 대항력, 확정일자로 인한 우선변제권의 효력을 유지할 수 있는 제도입니다.



임차권등기신청 사유

계약이 종료 되었음에도 임대인으로부터 전세금 등 보증금을 반환 받지 못한 상태에서 새로운 곳으로 이사를 가야하는 임차인이 신청,

이사를 갈 필요성이 없는 임차인도 임차권등기를 신청 할 수 있습니다.

임차인은 임차권등기신청하기 전에 반드시 임대차계약이 종료되었다는 사실에 관한  근거자료를 확보하고 이를 첨부하여야 합니다. 예를 들면, 계약만료 1개월 이전까지 임대인에게 내용증명 등으로써 계약갱신을 하지 않겠다는 계약해지 의사가 도달 되어진 내용증명 사본, 묵시적으로 갱신 되어진 계약기간 중에 임차인은 언제든지 계약을 해지 할 수있으나 임대인에게 그 해지의사가 도달 되어진 때로부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생하므로, 3개월 전에 임대인에게 내용증명이 임대인에게 도달 되어진 내역 등의 자료가 대표적인 근거자료입니다.




계약의 종료 사실에 대한 근거자료

1. 계약만료 1개월 이전에 임대인에게 도달한 내용증명
2. 묵시적으로 갱신된 계약기간 중 임대인에게 3개월 이전에 내용증명을 보냈고, 그 내용증명이 임대인에게 도달한 근거자료
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임차권등기의 효력!!

임차권등기는 결정문이 임대인에게 도달 되어야 법원에서 등기소로 등기촉탁을 합니다.


임차권등기를 신청한 임차인은 임차권등기가 등기부상에 경료되기 이전에  가족의 주민등록을 유지한채 임차인만 새로운 임차주택으로 주소를 이전하여 두 임차주택의 대항력을 유지 할 수 있습니다.
주택을 매매한 임차인은 임차권등기시까지 주민등록을 유지하여도 될 것입니다.

임차권등기가 된 것으로 확인하고, 나머지 가족의 주민등록과 나머지 가구들은 새로운 임차주택으로 이전을 하고, 열쇠를 임대인에게 건네주면 임차인은 주택인도 의무는 이행 되어진 것입니다.

그렇다면 임차인은 전세금 반환소송에서 임차권등기가 되어진 사실, 그 일자에 새로운 주택으로 전입신고한 사실, 임대인에게 주택을 인도한 사실이 입증되어지면, 그 다음날로부터 소장부본 송달일까지는 법정이자 연 5%를, 그 다음날로부터 다갚는 날까지 연 15%의 지연이자를 판결로써 인정 받을 수 있고, 이에 관한 청구취지 및 청구원인 신청서를 작성하여 제출하여야 합니다.



또한 임차권등기를 한 뒤 전세금 반환소송 판결을 받아 임차주택을 강제경매하였을 때에 임차권등기가 되어졌기 때문에 별도의 배당요구신청을 하지 않아도 되며,  만일 대항력 있는 임차인의 임차권등기일 경우 전세금 전액을 배당 받지 못한다면, 경매로 인하여 말소 되지 않고, 낙찰자로부터 나머지 전세금을 반환 받을 때에 별도로 말소를 하여야 하는 효력이 있습니다.


임차권등기효력

1. 전세금 반환소송에서 법정이자 5%, 지연이자 15% 인정 근거
2. 경매배당시 별도의 배당요구신청을 하지 않아도 됨(우선변제권 배당)
3. 대항력 있는 임차인의 임차권등기는 전세금을 일부 배당 받지 못하면 말소되지 않음



오늘은 법도와 함께 전세금 돌려받기 임차권등기 효력에 대하여 알아 보았습니다. 다음은 전세금 반환소송 강제집행 방법에 대하여 설명드리겠습니다. 감사합니다~^^

   
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