"전세 기간이 끝났음에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않고 있습니다. 어쩔 수 없이 이사부터 한후 집주엔에게 집 열쇠를 돌려주려고 합니다. 문제는 집주인이 열쇠 인도를 거부하고 연락까지 피한다는 겁니다. 이 상황에서 제가 할 수 있는 대응방법은 어떤 게 있을까요?"

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최근 전세금을 돌려주지 않는 이른바 '전세피해' 사례가 늘면서 전전긍긍하는 세입자가 많습니다. 때문에 전세금피해 시 대응 방법이 주목을 받고 있는데요.

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역전세난에 집주인들이 각가지 방법으로 보증금 반환을 피하는 사례가 늘고 있습니다. 특히 전세 기간 종료를 앞두고 세입자의 연락을 피하거나 열쇠 인계를 거부하는 사례도 발생하고 있는데요. 이 경우 세입자는 법률상 명도의무를 지키지 않은 것으로 판단될 수 있기에 당황스럽기도 할텐데요.

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이번 시간에는 보증금 반환을 피하려 열쇠 인계를 거부하는 집주인에 대응하는 방법에 관해 알아보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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집주인이 계약 종료 때 세입자의 열쇠 인계를 거부하는 이유는 전세금반환이 부담스럽기 때문입니다. 세입자와 집주인은 계약이 종료될 때 동시이행 관계에 놓입니다.

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동시이행이란 동시에 의무를 이행한다는 뜻으로 주택 임대차에서 세입자는 집을 집주인에게 돌려줘야 하는 명도의무와 집주인에게는 보증금을 세입자에게 반환해야 하는 보증금반환 의무가 생기는 것인데요.

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만약 세입자가 열쇠는 인계한다면 그 즉시 세입자는 명도의무를 지키는 것이 되기 때문에 집주인도 전세금반환의무를 이행해야 합니다. 한 가지 중요한 사실은 이 열쇠가 세자의 명도의무 완료를 뜻하는 최종 의미를 뜻하기 때문에 보증금 반환을 거부하려 집주인이 열쇠 인계를 피하는 사례로 이어지게 됩니다.

반면 집주인의 열쇠 인계 거부로 명도의무에 위기를 맞은 세입자는 어떻게 대처해야 할까요? 이 경우 세입자는 물품 공탁을 통해 명도의무를 인정받을 수 있습니다.

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물품 공탁이란 법원에서 지정한 공탁기간에 물품을 맡기는 것을 뜻합니다. 다시 말해 집주인이 열쇠 인계를 거부하는 상황에서 열쇠를 공탁 기간에 맡긴다면 명도의무를 법률상으로 인정받을 수 있다는 말입니다.

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따라서 열쇠 공탁이 완료된 후에는 집주인은 세입자에게 보증금을 반환해야 합니다. 그런데도 만약 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 대처해야 할까요? 이 경우에는 집주인을 상대로 전세금반환소송을 제기할 수 있습니다.

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반면 열쇠가 아닌 디지털 도어인 경우 집주인에게 전화, 문자, 카톡 메시지 등으로 문 개방에 필요한 정보를 전달해야 하며, 전달했다는 증거를 반드시 남겨두거야 합니다.

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한편 법률상 명도의무 이행에 문제가 없는 세입자들은 반드시 임차권등기 절차를 진행해야 합니다. 임차권등기란 기존 주택의 전입신고를 빼더라도 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 제도를 말합니다.

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전세금을 돌려받지 못했기 때문에 세입자도 이사를 하지 않은 경우에는 큰 이득을 볼 수 없지만, 이사를 한 후에도 전세금을 돌려받지 못했을 다면 그 진가가 나타납니다.

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임차권등기 후 이사한 세입자는 집주인이 전세금을 돌려줄때까지의 기간을 계산해 지연 이자를 청구할 수 있기 때문입니다. 또한 이사 후 기존 주택이 경매에 넘어가더라도 현 세입자로써 지위가 유지되기 때문에 우선변제권을 인정받아 전세금을 변제받을 수도 있습니다.

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전세금 분쟁은 대응하는 타이밍이 중요한 경우가 많습니다. 적시적소에 법적인 절차를 진행해야 하는데, 당황하거나 고민하는 시간이 길어져 대응 타이밍을 놓친다면 문제 해결이 어렵기 때문입니다.

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