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[실무연구자료]건물매매시 전세금반환소송 대상은?
지난 시간에는 전세금반환보증보험에 대해 알아보았습니다. https://blog.naver.com/dototo33/221422480913 임대 건물이 매매가 되었을 경우 대부분 사람들은 전세금 반환소송을 건물매수인에게만 해야하는 것으로 잘못 알고 있습니다. 여러가지 경우의 수가 나올 수 있으니 오늘 내용을 잘 숙지하시고 대응하시기 바랍니다. 이미 전세금반환소송 사건을 진행해야 하는 분은 저희 법도 전세금반환소송센터로 전화주셔서 도움받으시기 바랍니다. 사건마다 상황이 다르기 때문에 각자 상황에 맞게 확인이 필요하기 때문입니다. 물론 전세금반환소송 전담직원의 전화상담은 무료입니다. 건물 매수인에게 청구 임차인은 건물이 매매되는 경우 보통은 매수인에게 전세금의 반환을 청구하게 됩니다. 건물 매수인이 소유자가 되었고 만약 매수인이 전세금을 반환해주지 아니하는 경우 건물을 경매로 매각시켜서 전세금을 변제 받을 수 있기 때문입니다. 또한 주택임대차보호법에서도 건물이 매매되는 경우 건물 양수인(매수인)이 임대인의 지위를 승계한다는 법률규정까지 마련되어 있어 더 그러합니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 건물을 경매하더라도 전세금을 모두 보호받는 임차인이라면 별다른 문제가 없겠지만, 경매로 진행할 경우 전세금을 모두 반환받지 못하는 임차인이라면 심각한 상황에 처할 수 있습니다. 자력이 많은 건물주가 임대건물을 자력이 없는 매수인에게 매도하는 경우가 그렇습니다. 아래에서는 전세금 반환소송을 하더라도 모두 변제받지 못하는 경우를 예로들어 보겠습니다. 전세금반환소송을 해도 못받는 경우 임대 건물의 시세가 하락하여 전세금과 시세가 거의 동일하거나 시세가 전세금보다 하락한 상황에서 자력이 많은 건물주가 자력이 없는 자에게 고의적으로 임대건물을 매매하는 경우가 있습니다. 시세가 하락하였고 경매로 진행될 경우 낙찰가는 시세보다도 10%이상 낮은 가액에 매각되는 것이 일반적입니다. 전세금이 2억원이고 시세가 하락해서 전세금과 시세가 동일한 경우 경매로 90%에 매각이 된다면, 임차인은 배당받게 되는 금액이 1억8000만원 가량이고 2,000만원은 일반채권으로 강제집행을 해서 받아야 되는 상황이 됩니다. 건물주가 자력이 많다면 부족한 2,000만원을 건물주의 다른 재산을 강제집행하여 받아낼 수 있겠으나 자력이 없는 매수인이 건물주일 경우 집행할 재산이 없어서 결국 임차인은 2,000만원의 손해를 볼 수 밖에 없게 됩니다. 판례 이러한 경우를 방지하기 위해 대법원은 판례로 임대인의 지위 승계를 거절할 수 있다고 판시하고 있습니다. "임차인은 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인(종전 건물주)의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다"(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615). 건물이 매매되는 경우 임대인의 지위가 승계되는 주택임대차보호법 규정은 임차인을 보호하기 위해 임차인이 매수인을 임대인 지위 승계 및 전세금반환을 요구할 수 있다는 규정이지 무조건 임대인의 지위가 승계된다는 규정이 아닌 것입니다. 상황에 건물 매매의 경우 종전 소유자이나 또는 새로운 중 하나를 선택하여 전세금 반환소송을 할 수가 있으므로 상황에 따라 적절한 법적 대응을 하셔야 하는 것입니다. 나는 누구에게 받아야 하나요? 전세금반환소송을 진행해야 하는 분들이 오늘 글을 보시면 누구에게 받아야 할지 궁금하실 것 같습니다. 상황은 다양하기 때문에 상황에 따라 해석해야 합니다. 본인 상황에 맞는 답변을 찾으신다면 저희 법도 전세금반환소송센터로 전화주셔서 도움받으시기 바랍니다. |
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