[실무연구자료]소액임차인 최우선변제권 성립요건 > [공지사항 - 법도 전세금반환소송센터]
 
 



작성자 엄변호사
작성일 2018-05-17 (목) 09:43
ㆍ조회: 1733  
[실무연구자료]소액임차인 최우선변제권 성립요건
안녕하세요. 법도 전세금반환소송센터입니다.
오늘은 전세금 반환 받을 때 중요한 사항인 주택임대차보호법 소액임차인 최우선변제권에 대해 글을 작성하도록 하겠습니다. 전세금 반환을 받기 위해 일반적으로 전세금반환소송 절차를 거치거나 지급명령절차를 거칩니다. 이 후 경매신청을 하게 되는데요, 소액임차인 최우선변제권을 알고 있으면 경매 배당시에 유리합니다. 지금부터 성립요건을 알아보도록 하겠습니다.

최우선변제권이란?
임차주택의 경매나 공매가 진행될 경우 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보권을 설정한 사람보다 우선하여 변제받는 권리를 말합니다.

최우선변제권의 성립요건

성립요건 1 . 보증금이 소액에 해당할 것
최우선변제를 받을 수 있는 임차인은 보증금액이 다음의 구분에 따른 금액 이하인 임차인이어야 합니다.

서울특별시 : 1억원
과밀억제권역(서울특별시 제외) : 8천만원
광역시, 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 6천만원
그밖의 지역 : 5천만원

< 주택임대차보호법 소액임차인 최우선변제금액표>
 
[출처-인터넷등기소]
 
성립요건 2 . 경매개시결정기입등기 전에 대항력요건(주택인도와 전입신고)을 갖출 것.
 
임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건인 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 갖추어야 합니다.
 
성립요건 3. 선순위 담보물권 설정일을 기준으로 할 것
 
성립요건 4. 배당요구 종기일 까지 대항력을 유지하고 배당요구를 할 것.
 
임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야합니다. 배당요구는 채권의 원이과 액수를 적은 서면으로 하면되고, 배당요구의 자격을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다.

최우선변제권의 성립요건을 갖춘 임차인은 낙찰가격의 1/2범위 내에서 보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제받게 됩니다. 임차인이 여러명일 경우 낙찰가액의 50%에서 최우선변제에 해당되는 소액임차인들에게 안분하여 배당을 해줍니다.

이상으로 전세금 반환 받기 위해 집행권원을 가지고 경매절차에 들어갔을 때 소액임차인 최우선변제권 성립요건에 대해 알아보았니다. 간략하게 알아보았지만 실무를 진행해 보면 어간 까다로운 것이 아닙니다. 경매 진행을 한번도 해본 적이 없다면 반드시 부동산 전문변호사와 상담 후 진행 하실 것을 권해드립니다.
   
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