"결혼을 앞두고 있어 신혼집을 찾고 있었습니다. 모아둔 돈이 얼마 없는 탓에 빌라 전셋집을 찾고 있는데요. 문제는 빌라 전세는 깡통 매물이 많아 추후 전세사기로 이어질 수 있다는 점입니다. 안전하게 계약을 하고 싶은데 아는 게 없어 걱정입니다"

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최근 깡통 전세 매물이 쏟아지면서 세입자들이 전세 사기 위험에 노출되어 있습니다. 전문가들은 급한 사정이 있더라도 계약에는 신중을 기해야 한다고 조언합니다.

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집주인이 계약이 종료됐음에도 전세금을 돌려주지 않는다면 세입자는 전세금반환소송과 부동상 경매 절차로 대응할 수단이 존재합니다. 다만 요즘과 같이 전세가가 매매가를 웃도는 깡통전세라면 법적 대응은 간단치 않습니다. 만약 주택 임대차 계약을 앞두고 깡통전세가 사기가 의심된다면 계약 전후로 몇 가지 사항을 확인하여 피해를 예방해야 합니다.

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이번 시간에는 깡통전세 피해를 예방하기 위해 계약 전후로 어떤 예방책을 써야 하는지 알아보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼을 참고해 주시기 바랍니다.

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세입자가 계약 전부터 해야할 일은 주변 부동산을 통해 매매 시세와 전세가를 비교해 봐야 합니다. 만약 전세와 매매가의 차이가 거의 나지 않는다면 계약을 피하는 게 최선책입니다.

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하지만 최근 부동산 시장에는 정상적인 매물 찾기가 쉽지만은 않습니다. 이 경우 집주인에게 전세가 아닌 월세 계약을 제안해 보는 것이 대안이 될 수 있습니다. 가령 부동산 시장만큼이나 좋지 않은 최근 금리 인상으로 무리하게 대출을 받는 것보다는 보증금을 낮추고 차액을 월세로 해결하는 방법입니다.

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이 경우 설령 집주인에게 문제가 생겨 집이 부동산 경매에 넘어갔더라도 효과적인 대응이 가능한데요. 사전에 보증금이 낮춰졌기 때문에 부동산 낙찰대금이 매매 시세보다 낮아졌더라도 세입자가 돌려받아햐 할 전세금의 피해를 최소화 할 수 있습니다.

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세입자가 계약을 안전하게 마쳤다고 해도 주의해야 할 사항은 여전히 남아 있습니다. 세입자로서 보호 받아야 할 권리가 가장 중요하기 때문입니다.

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주택 임대차에서 세입자로서의 권리를 보호 받으려면 주민등록 신고는 필수입니다. 주민등록 신고는 전입신고와 확정일자를 받는 관문으로 우선변제권과 대항력을 갖추는 중요한 요소가 됩니다.

​만약 이를 갖추지 않은 세입자라면 부동산 경매 시 전세금을 돌려바지 못한 채 집을 비워줘야 하는 위험이 생기거나 전세금 변제 순위가 후순위로 밀려 전세금 채권에 대한 권리 주장에 제한이 생기게 됩니다.

반면 우선변제권과 대항력을 갖춘 세입자라면 집주인의 채무에 문제가 생겨 집이 부동산 경매에 넘어가더라도 문제의 주택에 계속 머물 권리가 있으며, 전세금을 우선 변제받을 수 있는 권리가 있습니다.

​깡통시세 핑계로 전세금을 돌려주지 않는다면?

한편 요즘과 같은 부동산 시장 흐름에 신규 세입자를 구해도 기존 세입자가 돌려받아야 할 전세금에 미치지 못한다며 전세금을 제때 돌려주지 않거나 일부만 돌려주는 경우도 적지 않습니다.

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하지만 부동산 시세가 어떻든 집주인은 세입자가 돌려받아야 할 전세금을 반드시 줘야할 의무가 있습니다. 부동산 시세가 낮아져 신규 세입자에게 기존 시세대로 전세금을 받지 못한다고 해도 합당한 이유가 되지 못합니다.

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그런데도 이를 핑계로 집주인이 전세금반환을 하지 않는다면 집주인을 상대로 전세금반환소송을 제기할 수 있습니다. 전세금반환소송이란 전세금을 제때 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말합니다.