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[실무연구자료] 세입자가 새 집주인과 전세 계약 거부할 수 있다
# "한달 전 집주인과 전세 계약을 연장해 앞으로 2년 더 해당 주택에서 머물게 되었습니다. 문제는 최근 집주인이 다른 사람에게 집을 매매하게 되어 집주인이 바뀔 것이라는 통보를 받았다는 겁니다. 제 입장에선 새로운 집주인이 어떤 사람인지도 모르고 전세금반환에 어려움이 따를까 걱정입니다"
주택 임대차에서 집을 다른 사람에게 팔려는 건물주와 전세금반환에 불안함을 느끼는 세입자 간 눈치 싸움이 벌어지는 경우가 종종 있습니다. 전문가들은 전세 기간 중 집주인이 바뀌는 상황을 세입자가 쉽게 생각해선 안된다고 경고합니다. 개인의 부동산 매매는 누구나 자유롭게 이뤄지는 부동산 거래이기에 누구도 정당한 사유 없이는 이를 막을 수 없습니다. 다만 세입자 입장에서는 계약이 종료될 때 돌려받아야 할 전세금이 있기에 집주인이 바뀌는 상황이 그리 반갑지만은 않은게 사실입니다. 만약 집주인이 바껴 전세금반환에 두려움이 생긴다면 세입자는 법률상 새 집주인과의 계약을 거부할 권리가 있습니다. 오늘은 새 집주인과의 계약이 달갑지 않은 세입자의 거부권 행사에 대해 알아보는 자리를 마련했습니다. 본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼 기사를 통해 확인하시기 바랍니다.
현실에서는 흔히 발생하는 상황은 아니지만, 계약 기간 중 집주인이 바뀌는 사례를 종종 겪을 수 있습니다. 집주인 입장에서는 자신 소유의 재산이기에 법률상 다른 사람과의 자유로운 거래가 가능합니다. 문제는 임대차 계약은 하나의 채권 관계라는 점입니다. 채권 관계에서는 채무자가 채권자에게 채무를 갚을 의무가 있으며, 채권자의 동의 없이는 설령 사망하더라도 채권의무를 면할 수 없습니다. 이는 임대차 관계에서도 마찬가지입니다. 전세금채권은 계약이 종료될 때 집주인이 세입자에게 반환해야 할 의무가 있습니다. 즉 전세금을 반환해야 할 집주인이 채무자이며, 전세금을 돌려받아야 할 세입자는 채권자에 해당한다는 뜻입니다. 하지만 부동산 매매로 집주인이 바뀐다면 채무자가 자신 마음대로 채무자의 의무를 다른 사람에게 넘기는 것과 같습니다. 이 경우 세입자는 집주인 변경에 대해 거부권을 행사할 권리가 있는데요. 실제로 계약 기간 중 집주인 변경에 대해 거부권을 행사할 권리가 있다는 대 법원 판례가 존재합니다(대법원 1998. 9. 2. 98마 100). 다만 집주인 변경에 관해 거부을 행사할 때는 집주인의 부동산 매매 자체를 막을 순 없다는 사실을 명심해야 합니다. 새 집주인과의 계약을 거부하고 기존 집주인에게 전세금을 돌려받겠다는 의미로 만약 거부권을 행사한다면 그 즉시 계약은 해지되어 세입자는 집을 비워줘야 하는 명도의무가 발생한다는 사실을 명심해야 합니다.
반면 세입자에게 통보 없이 이뤄지는 집주인 변경 사례도 늘고 있어 세입자들의 주의가 필요합니다. 최근 전세 사기 유형을 살펴보면 돈이 필요한 사람들을 모집해 일정 금액을 주고 집주인을 변경한 후 세입자의 전세금을 가로채는 사기 수법이 등장했습니다. 이 사실을 전혀 모르고 있던 세입자는 계약 종료 시점이 다가올 때쯤에야 알게 되어 피해를 보고 있는데요. 수시로 집주인을 확인하지 않는다는 점을 노려 세입자에게 피해를 입히는 악질적인 수법이라고 볼 수 있습니다.
세입자 입장에서 이 같은 피해를 예방하기 위해서는 계약 전부터 특약을 넣어 대비하는 것이 중요한데요. 가령 '집주인이 변경될 시에는 세입자에게 반드시 통보하고 이를 어길 시에는 기존 집주인이 전액 전세금을 반환해야 한다'라는 취지의 내용을 넣는게 좋습니다.
한편 정상적으로 전입긴고와 확정일자를 마친 세입자라면 집주인 변경에 대해 크게 걱정할 필요는 없습니다. 해당 주택에 이사를 오기 전 등기부를 통해 집주인의 채무에 문제가 없음을 확인하고 전입신고와 확정일자까지 마쳤다면 우선 순위로 전세금채권을 인정받을 수 있기 때문입니다. 만약 새로운 집주인에게 돈이 없어 전세금을 돌려받지 못하더라도 전세금반환소송을 통해 부동산 경매로 전세금을 변제할 수 있으며, 경매 대금이 돌려받아야 할 전세금에 미치지 못하더라도 선순위 세입자라면 나머지 금액을 낙찰자에게 받을 수 있기 때문입니다.
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