"계약 기간이 끝나가 이사 준비를 하고 있습니다. 문제는 집주인이 저희 집에 도배와 장판을 새로해야 할 것 같다며 보증금에서 원상회복비용을 제하고 돌려주겠다는 겁니다. 저는 도배와 장판은 어차피 소모품이고 저희가 일부로 훼손한 것도 아니니 전체금액을 돌려달라고 주장했지만, 이미 원상회복비용을 제하고 전세금을 입금받은 상태입니다. 이 경우 나머지 금액도 돌려받을 방법이 없나요?"

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전세 계약이 끝날 때 원상회복 비용을 두고 집주인과 세입자 간 눈치 싸움이 치열합니다. 세입자가 임차한 집에 훼손이 발생했다는 이유로 전세금 전체를 돌려주지 않는 집주인까지 등장하면서 세입자가 전전긍긍하는 사례도 종종 볼 수 있습니다. 하지만 정당한 사유 없이 원상회복 비용을 핑계로 세입자의 보증금에 손을 대는 건 법률상 타당하지 않다는 사실을 명심해야 합니다.

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물론 원상회복비용 청구는 집주인의 권리 중 하나입니다. 세입자도 이를 준수해야 하는 의무가 있는데요. 다만 집주인이 원상회복에 대해 통상적 소모인지 고의적 훼손인지 판단하지 못한 채 무조건 세입자의 책임으로 몰아간다면 오히려 소액전세금반환소송을 당할 수 있습니다.

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오늘은 전세금 반환 시 회상회복 비용에 대해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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민법 제615조에는 '차주(세입자)가 차용물(주택이나 건물)을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다.'고 규정하고 있습니다.

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즉 세입자가 집주인에게 보증금을 지불하고 집을 임차하게 되면 일정기간 사용한 후 집주인에게 원래의 상태로 회복하여 반환할 의무가 있다는 말입니다.

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하지만 세입자가 원래 상태로 회복하지 않고 집을 반환하는 경우 집주인과 세입자 간 보증금 반환을 두고 다툼이 벌어지기도 합니다. 이 경우 집주인이 원상회복을 해야 하니 세입자에게 청구하는 비용을 원상회복비용이라고 합니다.

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그렇다면 어떤 경우에 세입자가 집주인에게 원상회복비용을 줘야 할까요? 이때는 통상적 소모와 고의적 훼손으로 상황을 판단해야 합니다.

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먼저 통상적 소모는 세입자가 특별한 해를 가하기 않고 일반적으로 사용했음에도 자연적, 시간적 흐름에 따라 훼손이 생길 수 밖에 없는 상태를 말합니다. 가령 오랜 기간 집을 사용함에 따라 벽지와 장판에 자연적으로 생기는 생활의 흔적을 예로 들 수 있습니다.

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이는 세입자가 고의적으로 해를 가하지 않았을 뿐 아니라 시간에 흐름에 따라 그렇게 될 것이라는 게 명백한 경우이기에 세입자가 원상회복비용을 지불하지 않아도 됩니다. 더불어 이미 이사를 올 당시에 있었던 훼손 같은 경우도 마찬가지입니다.

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반면 세입자가 고의로 임차한 집의 시설을 훼손할 경우는 어떨까요. 이 경우에는 세입자가 원상회복에 대한 책임을 지게 됩니다. 고의적인 훼손이 아니더라도 가령 세입자가 원래 없었던 시설물을 추가 설치하는 인테리어를 했을 경우에도 집주인이 요청 시 원상회복에 대한 책임을 져야 합니다.

만약 객관적으로 통상적 소모임에도 집주인이 보증금에서 원상회복 비용을 제한 후 돌려준다면 어떻게 대처해야 할까요?

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이 때는 집주인을 상대로 소액 전세금반환소송을 제기해야 합니다. 소액 전세금반환소송이란 전세금을 일부만 반환한 집주인을 상대로 나머지 차액을 돌려달라는 취지로 제기하는 소송을 말합니다.

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전세금반환의무는 일부금액만 돌려줬다고 해서 지켜지는 것이 아닙니다. 정당한 사유 없이 일부만 돌려줬다면 법률상 집주인은 전세금반환의무를 지키지 않은 것으로 보기 때문에 소송을 통해 차액을 돌려받아야 합니다.

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반면 원상회복을 핑계삼아 전세금 전체를 돌려주지 않는 사례도 있습니다. 하지만 이는 동시이행 위반이라며 세입자의 편을 들어준 판례가 있습니다(대법원 99다 34697).

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32만원 가량의 전기시설비용을 납부하지 안았다는 이유로 집주인이 1억2천만원 상당의 보증금 전액을 세입자에게 돌려주지 않은 사건인데요.

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대법원은 이에 대해 세입자가 납부하지 않은 금액은 아주 소액이며, 그 금액에 비하여 보증금 전액을 반환하지 않는 다는 것은 부당하다고 판결했습니다.

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물론 건물주는 원상회복비용을 받아야 하는 정당한 사유가 있다면 보증금에서 해당 비용을 차감할 순 있지만, 보증금 전체를 볼모로 원상회복비용을 요구하는 것은 법률상 타당하지 않다는 판례입니다.

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한편 원상회복비용에 대한 분쟁을 사전에 예방하려면 어떤 조치를 취해야 할까요? 먼저 계약 전부터 원상회복에 대한 약정을 정하는 것입니다. 어디서부터 어디까지 원상회복에 포함할 것인지 구체적으로 명시하여야 합니다.

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다만 통상적 소모는 법 규정이나 판례에서 세입자의 책임이 아니라고 판단한 경우가 많아 해당 내용은 되도록 피하는 게 좋습니다.

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집주인 역시 세입자에게 책임을 물기에 애매한 상황이라고 판단된다면 우선 전세금을 모두 돌려준 후 손해배상청구소송으로 원상회복비용을 청구해 볼 수 있습니다. 집주인 입장에서 한 가지 주의해야 하는 점은 세입자에게 원상회복비용을 청구할 때 업체로 영수증이나 견적서 같은 객관적인 자료가 있어야 법적 효력을 인정받을 수 있습니다.

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