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[실무연구자료] 뒤늦게 돌려준 보증금, 전세금반환소송과 임차권등기는 어쩌나..
"세입자에게 전세금을 제때 돌려주지 못했습니다. 당연히 세입자는 임차권등기를 해놓고 소송을 준비 중이었습니다. 문제는 이후 세입자에게 전세금을 돌려주었는데 임차권등기명령과 소송에 들어간 비용을 요구하며 취하를 안해주고 있다는 겁니다. 임차권등기 때문에 신규 세입자를 받기도 어려워졌는데 저는 어떻게 대응해야 하나요?"
집주인의 전세금반환이 늦어지면 세입자는 전세금을 돌려받기 위해 임차권등기와 전세금반환소송을 준비하게 됩니다. 그런데 소송 전에 집주인이 전세금을 돌려줬다면 두 가지 절차를 취하하기 마련인데요. 만약 세입자가 임차권등기와 소송에 들어간 비용을 받을 목적으로 취하하지 않는다면 어떨까요? 오늘은 이에 대해 알아보는 자리를 마련했습니다. 본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항이 궁금하신 분들은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.
임차권등기명령은 전세금을 받지 못하고 이사를 해야 하는 경우 세입자로서의 대항력을 유지하기 위해 신청하게 됩니다. 일반적으로는 집주인이 전세금을 돌려주면 세입자는 임차권등기를 해지하게 되지만, 그렇지 않고 버티는 경우가 있습니다. 여러 사유가 있겠지만 세입자가 임차권등기에 들어간 비용과 소송 비용 등을 요구하며 해지를 미루는 겁니다. 임차권등기명령은 세입자의 권리를 보호하는 제도와 동시에 등기부에 기록이 남아 집주인이 새로운 세입자를 받을 때 불리한 작용을 하게 됩니다. 그래서 신규 세입자가 등기부를 확인하게 되면 계약을 꺼리는 결과로 이어지게 되는데요. 만약 전세금을 돌려줬음에도 세입자가 임차권등기명령을 해지하지 않았다면 집주인이 법원에 임차권등기 취소신청을 통해 취소 절차를 진행할 수 있습니다.
집주인이 전세금을 돌려준 상태라면 전세금 반환소송도 당연히 취하하셔야 합니다. 임차권등기와 마찬가지로 전세금반환소송은 집주인이 전세금을 돌려주지 않아 신청하는 법 절차이기 때문에 전세금을 돌려준 상황에서는 소송이나 임차권등기를 유지할 근거가 사라진 셈입니다. 따라서 임차권등기는 집주인이 직접 취소 신청을 진행하면 되고 전세금반환소송은 집주인이 나서지 않아도 소송이 자동적으로 취소되거나 기각될 확률이 높습니다.
그런데도 세입자가 임차권등기명령과 전세금반환소송을 취하하지 않았다면 어떤 일이 벌어질까요? 전세금반환의무와 명도의무는 동시이행관계입니다. 즉 집주인이 전세금을 돌려줬다면 더 이상 양측에서 남아있는 의무가 없다는 의미이기도 합니다. 전세금반환소송은 청구취지가 사라지면 당연히 재판을 진행할 수 없기 때문에 기각이나 패소 판결이 날 확률이 큽니다.
물론 세입자의 입장에서 억울한 측면이 있습니다. 집주인이 전세금을 뒤늦게 돌려주어 심적 고통과 경제적인 고통인 따랐기 때문입니다. 하지만 임차권등기 와 소송에 들어간 비용은 서로 간 합의를 통해 집주인이 손해 액을 주거나 세입자가 별도의 손해배상 소송을 통해 배상액을 받는 것이 좋습니다. 즉 해당 사유로 전세금반환소송이나 임차권등기를 계속 유지할 법률상 근거가 없다는 말입니다. 따라서 세입자가 전세금반환 지연에 따른 비용을 건물주에게 받고 싶다면 법 절차를 이용하는 것이 현명합니다. 별도의 합의나 손해배상청구소송으로 법절차에 따른 비용 청구와 계약이 끝나는날부터 전세금반환이 이뤄진 날가지의 지연 이자를 청구해 볼 수 있습니다.
전세금 분쟁은 집주인 입장, 세입자 입장에서 각각 억울한 부분이 생길 수 있습니다. 기본적으로 전세금 분쟁은 세입자가 피해를 보는 경우가 많지만 집주인도 나름의 억울한 부분이 생길 수 있다는 말입니다. 따라서 법률전문가에게 정확한 법률 자문을 구해 행동하는 것이 중요한데요. 저희 법도 전세금반환소송센터는 무료 전화상담 서비스를 제공해 상담이 문턱을 낮춰드리고 있습니다. 누구나 경제적인 부담없이 법률 상담을 받을 수 있습니다.
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