[실무연구자료] "전세금돌려받기를 원한다면 임차권등기를 해지 해라" 요구 > [공지사항 - 법도 전세금반환소송센터]
 
 



작성자 법도전세금반환소송센터
작성일 2022-05-24 (화) 11:17
ㆍ조회: 190  
[실무연구자료] "전세금돌려받기를 원한다면 임차권등기를 해지 해라" 요구

"전세금을 돌려받지 못해 임차권등기명령 후 이사한 상황입니다. 문제는 본격적으로 전세금반환소송을 준비하자 집주인이 임차권등기 해지부터 하지 않으면 전세금을 돌려줄 수 없다는 겁니다. 어이 없게도 '전세금반환의무'와 '임차권등기해지'가 '동시이행관계'라고 맞서고 있습니다. 집주인의 잘못된 행동으로 지금까지 온 것인데 제가 먼저 임차권등기해지를 해야 하는건가요?"




집주인과 세입자 간에는 지켜야할 의무가 있습니다. 또한 어느 한쪽이 의무를 지키지 않으면 다른 한쪽도 의무를 지킬 필요가 없는 동시이행관계라는 것이 있습니다. 그런데 만약 자신이 잘못한 상황에서 동시이행관계를 들먹이며 의무를 지키지 않는 경우는 어떨까요? 대표적으로 전세금반환의무와 임채권등기 해지입니다.


이번 시간에는 이 두가지 절차가 동시이행관계로 볼 수 있는지를 살펴보고 문제해결 방안도 찾아보는 자리를 마련했습니다.


본문을 살펴보기 앞서 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항이 궁금하신 분들은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.


집주인과 세입자 간

동시이행 관계는 무엇인가

집주인과 세입자 간 동시이행 관계는 단순합니다. 집주인에게는 전세금반환의무가 있으며, 세입자에게는 명도의무가 있습니다. 즉 계약이 해지 되었거나 계약기간이 끝나게 되면 세입자는 집을 나가야 하고 집주인인은 전세보증금을 돌려줘야 한다는 말입니다. 이 두가지 의무는 어느 한쪽만 지키는 것이 아니라 동시에 지켜져야 하는 동시이행관계입니다.


그렇다면 사례에서 집주인이 주장하는 임차권등지해지와 전세금반환의무는 어떨까요? 임차권등기는 세입자가 건물을 인도했지만 전세금반환은 받지 못했기 때문에 법절 절차를 밟은 것이므로 동시이행관계라고 하는 집주인의 주장은 타당하지 않다고 볼 수 있습니다.

법원에서는 어떤 판단을 했을까?

실제로 위 사례와 비슷한 판례가 있습니다(대법원 2005다4529). "임차권등기가 해지될 때까지 보증금을 반환할 수 없다"며 "임차권등기해지와 전세금반환의무는 동시이행관계다"라고 집주인이 주장한 것입니다.


하지만 원심과 대법원은 세입자의 편을 들어주었습니다. 집주인의 보증금 반환의무와 세입자의 임차권등기 해지의무가 동시이행관계에 있지 않다며 집주인의 보증금 반환의무가 먼저 이행되어야 한다고 판단한 것입니다.


즉 임차권등기 자체가 전세금반환이 지체하여 발생한 법적절차이기에 집주인의 전세금반환의무보다 앞설 수 없다는 말입니다. 또한 임차권등기명령은 세입자의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능만을 목적으로 하기 때문에 세입자의 동시이행 의무인 명도의무와는 다른 개념입니다.


임차권등기 해지부터를

요구하는 집주인을 만나면?


전세금을은 돌려줬는데

임차권등기를 해지 하지 않는다면?

반면 전세금을 돌려주었는데도 세입자가 임차권등기명령을 해지 하지 않는 경우도 있습니다. 여러 사유가 있겠지만 세입자가 임차권등기에 들어간 비용과 소송 비용 등을 요구하며 해지를 미루기도 합니다.


사실 이 부분은 서로 간 합의를 통해 집주인이 손해액을 주거나 세입자가 별도의 손해배상 소송을 통해 배상액을 받아야 합니다. 다시 말해 해당 사유로 임차권등기를 계속 유지할 법률상 근거는 없다는 말입니다.


임차권등기는 집주인이 전세금을 돌려주지 않아 신청하는 법 절차이기 때문에 전세금을 돌려준 상황에서는 임차권등기가 유지될 근거가 사라진 셈입니다. 따라서 집주인 입장에서 전세금을 돌려줬지만 세입자가 임차권등기를 해지 하지 않았다면 임차권등기 취소신청을 통해 취소가 가능합니다


물론 세입자 입장에서는 집주인의 잘못으로 심적 고통과 법절차에 따른 비용이 발생하여 억울한 측면도 있을텐데요. 이러한 부분은 앞서 말씀드린대로 별도의 손해배상소송이나 합의를 통해 문제를 해결하는 것이 좋습니다.


만약 전세금을 돌려받았음에도 불구하고 임차권등기를 해지 하지 않아 집주인에게 피해가 발생한다면 오히려 세입자가 손해배상을 해줘야 하는 경우가 있어 주의하셔야 합니다.


전세금돌려받기 상담

어디서해야 하나요?



지금까지 집주인과 세입자 간 동시이행관계에 대해 살펴보았습니다. 생각보다 많은 분들이 자신이 누려야할 권리나 지켜야할 의무를 알지못해 낭패를 보기도 합니다.


아무래도 일반인들은 법률 정보에 관해 미흡하기 때문입니다. 때문에 자신에게 법률 분쟁이 발생하면 효과적인 대처를 모르는 경우가 많습니다. 저희 법도 전세금반환소송센터는 법률적으로 도움이 필요한 분들을 위해 상담의 문턱을 낮춰드리고 있습니다.



살면서 한번도 법률 분쟁에 휘말린적 없는 분들은 상담부터 꺼려하시는 경우가 많기 때문입니다. 다른 변호사 사무실은 전화상담부터 고액의 상담료를 요구하기도 합니다. 하지만 저희 법도 전세금반환센터는 전화상담에서 상담료를 받지 않습니다.



뿐만 아니라 상담에서 "무엇부터 물어봐야 하나" 고민인 분들을 위해 홈페이지에서 알기쉬운 법률 정보를 제공해 고객 스스로가 어느정도 법률 상식을 통해 효과적인 상담을 받으실 수 있도록 도와드리고 있습니다. 홈페이지는 네이버에서 법도 전세금반환소송센터를 검색하시면 쉽게 찾으실 수 있으니 자신의 법률 분쟁을 차근차근 준비해 주시기 바랍니다.

   
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