“계약서에 별표가 찍혀 있던데 그게 뭔가요?” 대학원생 B씨는 보증금 반환소송을 고민하다 검은 볼펜으로 표시된 문장 하나를 들고 찾아왔습니다. 계약 만료 두 달 전인데 집주인이 “세입자가 직접 후순위 세입자를 구해 오면 보증금을 주겠다”고 버티고 있었죠. 저는 계약서를 꼼꼼히 읽다 한 줄짜리 특약을 발견했습니다. ‘계약 종료 시 임대인은 보증금을 즉시 반환한다.’ 아주 평범해 보이는 문장이었지만, 별표가 찍힌 덕분에 강력한 증거로 변모했습니다.

보증금반환소송 변호사로서 첫 단계는 증거 확보입니다. 보증금 반환청구소송을 제기하려면 계약서, 전입신고, 확정일자를 기본기로 챙겨야 합니다. B씨는 전세금반환이 처음이라 서류를 흩어놓았지만, 함께 정리하면서 월세보증금반환 사례와 비교해 구조를 설명했습니다. 집주인은 불안했는지 “이참에 임대차기간을 연장하자”고 제안했지만, B씨는 이미 전세금소송 준비에 들어갔기 때문에 협상카드를 쓰지 않았죠.

소장을 접수하고 첫 기일을 준비하는 동안 저는 보증금반환소송이 단순 채권 회수가 아니라 ‘계약 이행 의무’라는 점을 강조했습니다. 상가보증금반환소송에서 자주 쓰이는 논리를 주거형 임대차에 맞게 재구성해 판사에게 전달했고, 임대차보증금반환소송 판례를 인용하자 분위기가 급변했습니다. 집주인은 두 번째 기일에서 전액 지급을 조건으로 화해를 요청했습니다.

정작 B씨가 놀란 부분은 시간과 비용이었습니다. 보증금 반환소송이라고 하면 몇 년 끌릴 거란 막연한 두려움이 컸는데, 준비만 철저하다면 5~6개월 내 결론이 날 수 있다는 점을 몸소 경험한 거죠. 전세금반환소송 비용이 추가될까 걱정했지만, 불필요한 강제집행 단계로 넘어가지 않아 실비만 지출했습니다.

저는 사건이 끝난 뒤에도 “다음 계약부터는 계약서 특약을 더 적극적으로 활용하라”고 조언했습니다. 작은 문장 하나가 승패를 좌우한다는 사실을 깨달았으니까요. 보증금반환이라는 목표 앞에서, 꼼꼼한 계약서 읽기는 가장 현실적인 방패이자 창입니다. 보증금 반환소송에서 별표 하나가 만들어 준 반전, 여러분도 놓치지 마시길 바랍니다.